השוק מלא בפתיונות,איך מבדילים?
כבר נתקלנו בתסריט הבא המון פעמים.
הבחורה כבר קיבלה החלטה להיכנס ולהשקיע אבל אז סיפרה לנו על כל ההתנגדויות והאזהרות שהמשפחה "יעצה" לה לגבי כניסה להשקעות…
כמה זה מסוכן להשקיע,
כמה כולם שרלטנים,
איך היא עומדת להפסיד את הכסף..וכו' וכו'
אז נכון! יש אכזבות ונפילות.
גם אנחנו חווינו את הכל.
הרי גם אנחנו משקיעים בעצמנו וגם ליווינו מאות משקיעים בשנים האחרונות.
אנחנו יודעים איך זה. מכירים את הפחד.
גם אנחנו חווינו הצלחות, חווינו אכזבות וחטפנו כוויות.
אנחנו יודעים בדיוק איך זה מרגיש.
ולכן, הכלל שלנו למעוניינים בהשקעות הוא כזה:
"עוצמת הכאב של הפסד סכום משמעותי שיהיה לך
היא חזקה בהרבה מעוצמת התענוג שבלהרוויח כפול מזה"
ומה זה אומר?
שלפני שתכנסו להשקעה, אתם חייבים לדעת בעיניים פקוחות 3 פרמטרים:
1. מהי אסטרטגיית ההשקעות שלכם?
2. מהם הסיכויים – כמו גם – מהם הסיכונים?
3. להבין את המציאות כמו שהיא (לא להפוך ליפה מדי ולא לגרועה מדי)
ומה החדשות המעולות?
שאם אתם יודעים מה אתם עושים, אתם תוכלו לבנות הכנסות פאסיביות שילכו ויגדלו עם הזמן, עד נקודת היציאה לחופש כלכלי (כן, אפשר לצפות את זה מראש).
וכל זה –
בלי לקחת סיכונים מיותרים,
בלי לנסות "לתזמן" את השוק,
בלי לטפל בדיירים וכל כאב הראש,
ובלי לחפש השקעת ה"בוננזה" להתעשרות מהירה.
כל מה שאתם צריכים זה בדיוק את 3 הפרמטרים מלמעלה:
1. לדעת מהי אסטרטגיית ההשקעות שלכם
2. לדעת את הסיכונים מול הסיכויים
3. ולהכיר את המציאות הנוכחית כמו שהיא
את כל זה אפשר לדעת ברמה המספרים ולבנות תכנית קדימה, כל מה שצריך זה לשבת פעם אחת ולפרוש את הנתונים על השולחן.
איך נזהרים משרלטנים וחובבנים בעסקאות נדל"ן בחו"ל?
סוגי ההשקעות:
בהשקעות יש 3 אלמנטים בסיסיים: ביטחון, תשואה, ונזילות.
חייבים לוותר על אחד מהם.
אנחנו מאמינים בהכנסות מתזרים מזומנים לכל החיים מהשקעות נדל"ן:
בעסקאות תזרימיות בנכסים שנרכשים היטב מתחת לשווי השוק (ללא הוצאות ועמלות נסתרות והפתעות) ושיש בהם אלמנט השבחה בריא.
והנה המיקס הכי טוב בין תשואות לסיכון:
נכסי C Class באיזורי B או C אבל מאד ספציפיים.
על מה לא ללכת?
לעולם לא ללכת לנכסי Class D גם אם יש שם פוטנציאל תשואות של 40% בשנה- לא נוגעים, ולא שוקלים את זה אפילו.
אני אפילו לא אסביר למה. פשוט לא.
פיזור:
פיזור, פיזור ועוד פעם פיזור.
אל תקנו בית בודד לשליטה מרחוק.
פיזור מאד עוזר לא להפסיד כסף.
בעסקה בודדת לנכס אחד – יש סיכון.
בפורטפוליו של נכסים מניבים, תקלה בודדת בנכס אחד בטלה בשישים.
בנוסף, קיימת קורלציה נמוכה לשוק ההון המסוכן ואנחנו רואים את זה השנה ביתר שאת.
חלוקת ההכנסות:
כלל אצבע: הרווחים בין השקעות נדל"ן צריכים להתחלק בין ההכנסות משכירות לרווחי ההון.
שתיהן צריכות "לשבת" על עסקה מעולה, כבר ברכישה.
בראשון יש שליטה – השני סלקטיבי.
תוודאו שהחלק מהשכירות מניב הכנסה מיוצבת וקבועה.
בשביל זה אתם בהשקעות בארה"ב.
זה מה שתורם לשנת לילה טובה יותר.
תוודאו שאתם באיזור עם נתוני תעסוקה והכנסות טובים מאד.
אלה השוכרים שלכם שעובדים במקומות האלו.
לגבי החלק של האקזיט, לאף אחד אין כדור בדולח – לכן, תוודאו שנכנסתם לעסקה מתחת לשווי השוק שלה ובאיזורי ביקוש.
לא סתם אנחנו בעסקי ההשקעות התזרימיות, גם כששווי הקרקע של השדה משתנה- העץ ימשיך לתת פירות (שכר דירה).
והנה הכי חשוב:
אם יש משהו שתיקחו מהמאמר הזה?
זה מה שכתוב מכאן:
איך בוחרים מנהל השקעה או חברה יזמית?
יש מצב שחלקכם יגידו שאני לא אוביקטיבי, אמת. מודה באשמה.
אך אני אומר את הדברים מתוך הנחה שאתם שקוראים כעת שורות אלו נמצאים בדילמה כמה מה ועם מי, ולכן חשוב לי לומר בבהירות:
חברות גדולות שהן אינן היזם המקומי הם אינם חברות נדל"ן אלא חברות שיווק,
יש הבדל עצום כבר אמר לנו פעם משקיע שכבר "בוער לו באצבעות" להכנס להשקעה, אבל אשתו לוחצת שיילכו עם חברה גדולה ומוכרת.
הכי Obvious , לא?
אז אני אקצר ואומר פשוט:
אל תשקיעו בחברות שיווק גדולות שהן אינן היזם המקומי בעצמן.
לא בגלל ענייני יושרה חס וחלילה ולא כי המשקיע לא חשוב.
המשקיע מאד חשוב!
הוא צריך לממן 50 או 100 משכורות, משרדים יפהפיים ואת המצגות המהממות שאתה מקבל.
אלא זה בגלל המודל עצמו, הוא פשוט לא עובד.
כמות החוליות בשרשרת ההשקעה בינך המשקיע, לנכס, הדורשות שליטה מוחלטת, וכן כמות נקודות הכשל הפוטנציאלי בין המשקיע ועד לעסקה ולחברת הניהול – היא עצומה!
ועוד, שימו לב אחד:
בחברות שיווק גדולות שהן ה“ Middle Man” האנשים שבודקים ומחליטים על ההשקעה- הם לא האנשים שינהלו אותה בשבילך.
לרוב גם לא יהיו אלה שבתקשורת איתך, אתה לא תדע אפילו מי הם.
האנליסטים בחולצות המשובצות והמשווקים בחולצות הכפתורים שמוכרים ומנהלים את ההשקעה- מעולם לא ביקרו בנכס, חלקם אפילו לא היו בארה"ב!
ממש כמו ללמוד שחיה בהתכתבות.
ותוסיפו על זה את תחלופת העובדים (שכירים) בחברות האלה, שהיום הם כאן מחר הם בחברה אחרת, ללא כל מחוייבות אישית אליך.
איך-זה-יכול-להיות??
ובכן, המודל של חברות גדולות, שהן חברות מדהימות לשיווק, אבל הן אינן היזם המקומי בשטח – זה שמכיר כל בלטה בכל נכס שבפרוייקט, לצערי הוא מודל שהוכיח את כישלונו, והגיוני מאד להבין למה- תאמינו לנו, היינו שם, עם החולצות והכפתורים….
אך נפרט עוד קצת…
1. ההבדל בין חברות גדולות ליזם מקומי אמיתי
2. בחירת מסלול ההשקעה המתאים עבורכם
3. ומה דעת המשקיע האגדי וורן באפט בעניין?
אם החברה היא בכובע של "מפקחת על היזם"- אז במציאות היא לא.
היא בעצם מתווכת ונמצאת בניגוד עניינים עם המשקיע בכל כך הרבה נקודות,
והחמור מכל?
שרק מעצם מבנה העמלות שחלקם לוקחים, היא תשקף בהגדרה- סכום השקעה גבוה ביחס לשווי הנכס, כלומר, תגרום על פי רוב ליחידת ההשקעה שלכם להיות גבוהה יותר משווי הנכס האמיתי מההתחלה-
שזו טעות איומה #1 בהשקעות!
עצה חשובה שלנו: אל תיכנסו להשקעה בנכס לפי שווי שוק או יותר.
גם 10% מתחת לשווי, זה כמו כניסה בשווי אם לוקחים בחשבון עמלות ברוקרים ברכישה ובמכירה.
אתם צריכים לוודא שההשקעה הכוללת נמוכה משווי הנכס משמעותית
לגבי תשקיף:
'תשקיף זה ביטחון' אתם אומרים?
אז תשקיף לא מבטיח שום דבר. אין לך מה להתרשם מהשקעה בתשקיף.
הוא עולה מאות אלפי שקלים שאתם המשקיעים תממנו אותם, ובתמורה? הוא לא יבטיח לכם כלום.
נאדה.
הוא יותר טוב ממצגת, כי אפשר לספר בו פחות סיפורים, אבל הוא לא מבטיח לך כלום.
הבניין בארה"ב, או פורטפוליו הנכסים, או הכלכלה האמריקאית, אותם לא כל כך מעניין התשקיף שנכתב במשרד עו"ד בישראל.
ולכן, האלמנט הכי חשוב יותר מהכל הוא: מי מנהל לכם את ההשקעה.
תשקיעו בבחירת המנהלים שלכם, לפני שתשקיעו. אין יותר חשוב מזה.
ואכן, לא פשוט למצוא מנהלי השקעה טובים.
אולם, כשתמצאו אותם, תגלו שמצאתם את המתאימים לכם ביותר.
עכשיו בואו נדבר על בחירת מסלול ההשקעה הנכון ביותר עבורכם
אנשים חושבים שנכסי בניה תמיד מסוכנים ושבנכסי מולטי פמילי אי אפשר להפסיד כסף.
זה לא נכון!
הכל תלוי כמעט בניהול.
כן, בסדר, אני שומע אותך- וזה נכון.
בנדל"ן ישנם גם דברים שאין עליהם שליטה, נכון.
ויש גם כח עליון. אף אחד לא אמר שנדל"ן זה פק"מ בבנק.
ועדיין, לגבי מה שכן נשלט-הכל בניהול.
ניהול רע, אפילו בינוני, יכול לפעמים להוריד לטמיון את כל כספי ההשקעה.
לגבי עמלות החברה המנהלת:
כל יזם וכל חברה זכאים לעמלות ולרווחים כחלק מהסינדיקציה, זה בסדר גמור וזה הוגן.
אתם לא רוצים שהיזם שלכם לא ירוויח.
אבל! ויש אבל גדול:
ככל שהאחוז מהעמלות שהחברה גובה תלויות פחות בהצלחת הפרוייקט, ונגבות בכל מקרה – זה יוצר ניגוד עניינים גדול יותר איתך, המשקיע.
לכן שימו לב שהיזם נמצא איתכם בעיסקה גם בכובע של משקיע.
תזכרו:
יותר טוב להשקיע עם מנהל טוב בסקטור גרוע, מאשר להשקיע עם מנהל רע בסקטור טוב.
מנהלי השקעות שהם גם היזמים בשטח טובים בהרבה ממנהלי השקעות מוסדיים, שעם כל תאריהם וכבודם, ואפילו המוכשרים שבהם, וחלקם חברים שלנו, היום הם עובדים כאן – מחר במקום אחר.
הידעתם?
בקרנות נאמנות בארה"ב, דירוג מנהל הקרן יותר חשוב מהטראק רקורד של הקרן עצמה, וזה רק הגיוני.
בספרו של דייויד סוונסון Portfolio Management
הוא הראה 17% הבדל בתשואה השנתית של מנהלים טובים ללא טובים, על אותם מכשירי השקעה.
ולסיום:
תמיד תיפגשו עם היזמים עצמם שהם אנשי השטח והם אלו שמנהלים לכם את ההשקעה.
תוודאו שהם שולטים בנכסים ובחברת הניהול (קריטי).
אחרי כל הדאטה והנתונים היבשים, תוודאו שהם, המנהלים, האנשים, "עוברים אתכם" גם ברמת הבטן והאינטואיציה, בלי קשר לנחמדים או לא, ואם משהו לא מתיישב לכם טוב – תקשיבו לזה.
ועכשיו לגבי העצה של וורן באפט:
אנחנו מתחברים מאוד למה שאמר לגביהתכונות של מנהלי ההשקעה:
"חפשו יושרה, אינטיליגנציה ומרץ. אם לא תוודאו את הראשונה – השתיים האחרות יחסלו אתכם"
