רבים מתעניינים בשוק הנדל״ן האמריקאי,
אך המידע רב כל כך,
כיצד נדע מה אמין?
כיצד נדע היכן השוק האידאלי לנו להשקעות ב 2022?
״אין חכם כבעל נסיון״ ולכן נתחיל את המאמר הזה רחוק רחוק במשבר 2008,כי על מנת להבין מה עושים היום צריך לקבל פרספקטיבה רחבה.
משבר 2008:
השנה היא 2008 ושוק הנדל"ן מצוי באחד המשברים הגדולים אותם חווה מעולם.
משבר "הסאב פריים", כך הוא כונה,
נבע בעיקר מהלוואות מופקרות ובהיקפים עצומים ובריבית משתנה (מתחילה נמוך וקופצת כלפי מעלה בהמשך)
שאותן נתנו הבנקאים בארה"ב ללווים בסיכון גבוה.
לאותם לווים לא היתה יכולת החזר.
מעבר לכך, אף הגדילו לעשות והוציאו את ההלוואות הללו למסחר בבורסה כאג"ח מגובות משכנתאות,
וכן עוד מוצרים פיננסים מתקדמים אחרים שיצאו מכלל שליטה ואשר "שווקו" למשקיעים
ככלי השקעה בעלי סיכון נמוך מאוד.
למה כל זה גרם?
זה גרם לניפוח מחירי הנדל"ן ל"מחירי בועה"
ובועה? סופה להתפוצץ….
והיא התפוצצה …
ועוד איך התפוצצה …
החל משנת 2007 הצטברו לבנקים יותר ויותר הלוואות "רעות" והם התחילו לקרוס.
ביום ראשון, 14 בספטמבר 2008
הכריז בנק ההשקעות הענק והוותיק, ליהמן ברדרס,
על פשיטת רגל וסחף אחריו את שוק המניות כולו
לקריסה הגדולה ביותר שידע מזה 80 שנה.
יותר ויותר משכנתאות הפכו לבלתי ניתנות לגבייה
ואילצו את הבנקים בלית ברירה להשתלט על כמות אדירה
של נכסים שבעליהם הפסיקו לשלם את המשכנתא שנטלו.
כך שעד אמצע 2009 הבנקים מצאו את עצמם עם
כמות אדירה של בתים בבעלותם וכידוע תפקיד הבנק איננו להחזיק בנכסים אלא להלוות עליהם.
בנוסף, כל נכס שהבנק נאלץ לקחת מקטין את היכולת שלו לתת הלוואות חדשות.
הבנקים היו חייבים להיפטר מהנכסים האלו – וכמה שיותר מהר!!
הם עשו זאת במקרים רבים במחירים נמוכים בצורה דרמטית
מגובה ההלוואה שנתנו בשיא הגאות,
תוך נשיאה בהפסדים של מיליארדים
אותם שילם בסופו של דבר משלם המיסים האמריקאי.
נתנו למהלך הזה שם: "תוכנית החילוץ הממשלתית".
מכאן התחיל תהליך ארוך של בלימה ואח"כ התאוששות.
ראשונים התאוששו השווקים הראשיים,
דהיינו מנהטן, סאן פרנסיסקו, עמק הסילקון
ועד אזורים אחרים שהם החזקים ביותר בכלכלת ארה"ב.
אחריהם הגיע תורם של אזורים כמו מיאמי ולאס וגאס.
למיאמי לקח כ-7 שנים לחזור לרמת המחירים שידעה טרום המשבר.
אחר כך כמובן בא תורם של השווקים במעגל השלישי להתחיל ולעלות.
זו היתה הסקירה על מצב השוק במשבר וקצת לאחריו.
ועכשיו? למי ששכח מהכותרת בהתחלה,זה לא שיעור היסטוריה אלא מאמר על מה למדנו ממשבר 2008 וכיצד נמצא את השוק האידאלי להשקעה היום, אז מה עשינו כיזמים בשלב זה?
בשנים הראשונות, לאחר פרוץ המשבר, השקענו בשווקים "המדממים" במיוחד כמו דרום פלורידה ובפרברי סאן פרנסיסקו.
לאחר שהם הכפילו את מחירם
עד לשנת 2014, מכרנו אותם והעברנו את השקעותינו לשווקים במעגל השלישי כגון ממפיס טנסי, פרברי קליבלנד אוהיו, ובשנתיים האחרונות לפיטסבורג פנסילבניה שאיחרה בעליות המחירים וחווה עליות באחוזים דו ספרתיים.
השוק אליו נכנסו בתחילת שנת 2021 היה השוק של מדינת אוקלהומה.
בדגש על העיר הגדולה במדינה- אוקלהומה סיטי .
לאחר חקר שוק מעמיק (ראו מאמר נפרד על כיצד עושיפם חקר שוק) מצאנו כי שוק זה הינו יוצא דופן בארה"ב ואטרקטיבי ביותר להשקעה בבנייני מגורים.
מדוע?
כי שווקי הנדל"ן בארה"ב נחלקים לשני סוגים עיקריים:
שוק מסוג 1:
הוא השוק בו התשואות השוטפות (משכ"ד) על ההשקעה, הן נמוכות יחסית (% 4- % 5.5)
אך נתוני המאקרו כלכליים חיוביים (נתוני מאקרו חיוביים : כגון הגירה חיובית, גידול במקומות עבודה וגידול בהכנסה לנפש).
שוק מסוג 2:
הוא השוק בו התשואות השוטפות מהשקעה (משכ"ד) גבוהות (בממוצע כ-% 7 אחוז באיזורי המעמד הבינוני וכ- % 9 באזורי "הצווארון הכחול"), אולם – נתוני המאקרו שליליים בחלקם או בכולם.
בשוק מהסוג הראשון, נצפה בדרך כלל לתשואות שוטפות נמוכות מחד
אך מאידך לעליית ערך גבוהה של הנכסים לאורך זמן
כתוצאה מהפרמטרים הכלכליים שדוחפים את המחירים
כלפי מעלה, כגון: הגירה חיובית המגבירה את הביקוש למגורים.
בשוק מהסוג השני, התשואות השוטפות משכ"ד גבוהות
בעיקר באזורי "צווארון כחול" כתוצאה משילוב של מחירי בתים נמוכים יחסית למחיר הממוצע של בתים בארה"ב
ושכ"ד גבוה יחסית שנובע משוכרים מהמעמד הנמוך שאינם יכולים לרכוש בתים, עקב מצבם הכלכלי ונאלצים לשכור
ובכך מהווים מעין "לקוח כלוא" .
עכשיו, מה עשינו מכאן והלאה?
כשביצענו את מחקר השוק כדי לקבל החלטה על השוק הבא אליו הכי כדאי להיכנס,
גילינו שבמדינת אוקלהומה, בדגש על מרכזי הערים הגדולות,
מתרחשת תופעה יוצאת דופן עבור משקיעים.
זה מה שקורה שם:
מצד אחד היא מספקת תשואות גבוהות יחסית משכ"ד,
אך במקביל לכך- כל נתוני המאקרו כלכליים שלה חיוביים וחזקים ביותר .
כלומר,
ניתן לצפות בה גם לתשואה שוטפת גבוהה מחד (במידה רבה בהשכרת דירות בבנייני מגורים ובמידה פחותה בהשכרת בתים פרטיים),
ומאידך,
גם לעליית ערך מתמשכת לאורך זמן שתנבע מנתוני הכלכלה המעולים שלה.
ואת זה חשוב למשקיעים לדעת:
הבחירה בהשקעה בבנייני מגורים באוקלהומה כבר הוכיחה את עצמה.
השוק ממשיך לגלות חוזקות רבות גם כיום ב 2022 ומשלב עלייה מתמדת בשכ"ד,
כלומר, בהכנסה הממוצעת לדירת מגורים,
וגם חשוב לא פחות- ירידה מתמדת באחוז הדירות שעומדות ריקות,
שזה אומר – שאחוזי התפוסה בבנייני המגורים בשיא כל הזמנים!!!
וכשמשקיעים? זה המתכון להצלחה.
בחירת אזור אידיאלי להשקעה,
לאחר מכן התמקדות בשכונות הספציפיות בעלות הפוטנציאל הגדול ביותר לצמיחה ושיפור
וכמובן, שילוב עם ניהול נכסים מקצועי ומעולה.
אגב, מתי נמכור?
נמכור אחרי מיצוי עליות המחירים באזור וכאשר התשואות השוטפות יורדות.
משם נעביר את ההשקעה שלנו לאזור המתאים הבא. כבר בימים אלו אנחנו פועלים במרחב שעל גבול אוקלהומה טקסס, ועוד בטוח נכתוב גם על זה דברים מעניינים, אך לשאלה:
