בנייה חדשה, קרקעות, בתים פרטיים, עסקאות יצירתיות שונות, למה דווקא מולטי פמלי?
אנחנו פוגשים משקיעים שכבר הבינו את החשיבות של לתת לכסף שלהם לעבוד בשבילם,
הם רוצים לייצר הכנסות פאסיביות מהשקעות, הם בחרו כבר להיכנס להשקעות נדל"ן – וספציפית בארה"ב
יחד עם זאת, הם לא יודעים לאיזה סוג עסקה נכון להם להיכנס או באיזו אסטרטגיה כדאי להם להשקיע.
קחו גם בחשבון שאצל הרבה משקיעים התחושה היא שאין להם שליטה על העסקה, כי היזם הוא הפעיל וממנף הכסף.
ז"א חשוב להם לשים את הכסף במקום שבו יש להם תחושה "שהם באמת יודעים מה הם עושים" ולא הולכים כעיוורים אחר היזם.
אז במאמר הזה נשמח להסביר בנקודות מדוע בחרנו דווקא באסטרטגיית השקעות במולטי פמילי
ומדוע מבחינתנו (ומנסיון השקעות רבות שלנו בעבר) זו אסטרטגיית השקעה חכמה מאוד:
1. שמירת ועליית ערך לאורך זמן – צריך להבין שיש ביקוש אדיר
לנכסים מסוג מולטיפמילי, ולכן הערך שלהם תמיד נשמר
ואף מטפס עם הזמן (אפילו אנו שמכירים כמעט כל בניין ואת
ההיסטוריה שלו – עדיין אנו עמלים מאוד כדי להשיג עבורכם נכס משובח לעסקה).
2. במולטי, שווי הבניין מושפע ישירות מהרווח התפעולי שלו –
מולטיפמילי הוא נכס מגורים כמו בית פרטי, אך כאשר הוא מעל
5 דירות הוא נחשב לנכס מסחרי.
המשמעות היא שהערך של הנכס נוצר מתוך הרווח שהוא מייצר.
זה מה שיגזור את המחיר שלו.
לדוגמא, אם תקנה נכס שלא מנוהל טוב, אז הרווח שלו לא גבוה
עקב ניהול לקוי. אולם, על ידי ניהול נכון יותר, שיעלה את הרווח –
מיד יעלה גם שווי הבניין. ז"א יש לנו כאן מרכיב שאינו ספקולטיבי
ושניתן לשיפור ע"י מנהל הנכס.
3. שרידות וצליחת משברים – דווקא במשברים אנשים נוהגים
לעבור מבית לבניין, מצמצמים הוצאות וכדו'.
לאור זה, בניין טוב שמנוהל נכון (גם בתקופת משבר) –
מושך אליו דיירים. כך שערך הבניין ישמר וכן רווחיותו.
במקרים מסויימים תיתכן אפילו עלייה בערך הנכס.
4. תפעול ריכוזי – קל יותר לנהל 10 דירות בבניין לעומת 10 בתי קרקע.
בבתים מפוזרים השטח יכול להיות גדול, יכולים להיות תנאים
ואופי שונה לכל בית וכו', דבר שיכול להשפיע ולהפוך את הניהול למורכב יותר.
5. יכולת הבעלים להעלות את ערך הבניין – בבנייני מגורים ניתן להעלות
את ערך הבניין בדרכים מגוונות, כגון: העלאת שכר הדירה, הגדלת אחוזי התפוסה,
צמצום ההוצאות ועוד.
6. פוטנציאל מגוון לרווח ממקורות נוספים – דרכים נוספות שאנו משתמשים בהן
ליצירת רווח מהבניין הן ע"י הוספת 'מקורות רווח' מגוונים, כגון: מחסנים, חדרי כביסה,
חניות, מכונות לסוגיהם ועוד.
לסיכום –
אחרי מאות עסקאות שביצענו במצטבר, הן לסינגל פמילי, הן למולטי וכן עסקאות יצירתיות נוספות,
אנו בהחלט יכולים לומר למי שישאל אותנו כי בנייני מולטיפמילי הן השקעה חכמה יותר שמאפשרת גם תשואה יפה, גם ניהול נוח יותר וגם מקסום הרווח מהנכס,ומינימום סיכון עבורנו כמשקיעים.
