מי לא רוצה דירה שיוכל להשאיר לילדיו, דירה נוספת להשקעה,משהו שיממן את לימודיו משכירות קבועה,עוגן לפתיחת החיים שיוכל להתחיל מנקודת התחלה טובה משמעותית. חלומו של כל הורה.
החלום הזה לעיתים גורם לנו לפעול מתוך חלומות עבר ודפוסי עבר שבשונה מנדל״ן למגורים בו יש מקום לתת משקל לפאן הרגשי בסיטואציה הזו חשוב שיהיה החלטה עסקית טהורה, שתביא את מקסימום הבטחון והרווח לאורך זמן. ולכן נמקד מאמר זה בהבנה על ההבדל הגדול בין דירה להשקעה מול שותפות בבניין. אחרי שנבין את הפער העצום בניהם יהיה חכם הרבה יותר לתקדם לבחינת האופציות שלפניכם
נכס בודד VS השקעה במקבץ בתים/בניין.
בואו נצא לדרך
אז מה כדאי,
להשקיע בנכס בודד או בבניין?
משקיעים רבים רואים בהשקעה ישירה בבית פרטי בארה"ב כהשקעה המועדפת עליהם.
הם חולמים על בית פרטי שירשם על שמם "בטאבו" וינוהל על ידי חברה מקומית או על ידי החברה היזמית שמכרה למשקיע את הבית.
האמת היא,
שגם אנחנו התחלנו את ההשקעות שלנו בארה"ב לפני למעלה מעשור באופן הזה.
אולם,
לאחר מספר שנים בהם רכשנו בתים פרטיים עבורנו ועבור המשקיעים שלנו,
הגענו למסקנות חשובות מאוד בנוגע להשקעה בנכס בודד, בדגש על השקעה מרחוק:
להלן המסקנות שלנו לגבי נכס בודד:
1. הרווחיות של נכס בודד רגישה מאוד לתיקונים להם נזקק הנכס .
לדוגמה:
נכס המושכר ב-1,000 $.
הוצאות ישירות קבועות על הנכס: מיסי הנכס, ביטוח הנכס ותשלום לחברת הניהול.
בהנחה שמיסי הנכס הינם 200 $ לחודש,
ביטוח הנכס: 50 $ לחודש
וחברת הניהול גובה 100 $
זה אומר שישארו לנו בידי 650 $ לאחר ההוצאות הישירות הקבועות.
כעת,
בואו נניח כי לאחר שהחזקנו בנכס חצי שנה, התברר כי מערכת החימום בבית זקוקה להחלפה.
מערכת חדשה יכולה לעלות בין 3,000 ל-3,500 $
המשמעות של תיקון כזה הינה שבמשך 5-6 חודשים לא תהיה לנו הכנסה על הנכס!
המצב הופך אף קשה יותר אם במהלך תקופת האחזקה אנו נאלצים להחליף את גג הבית.
כאן כבר העלות יכולה להגיע ל-5,000 עד 7,000 $ !
במצב זה התאיידה לנו הכנסה של שנה שלמה!!
2. רווחיות הנכס רגישה מאוד לימים בהם הנכס עומד ריק.
נניח שלאחר שנה בה הנכס הושכר, השוכר מחליט שלא להאריך את החוזה ויוצא.
זה אומר שאנו צרכים כעת לחפש דייר חדש .
שלב ראשון יהיה – להכין את הנכס לדייר החדש.
בדרך כלל נצטרך לצבוע מחדש את הנכס בכל הבית
(או לפחות בחלקו) ולעיתים גם לנקות או להחליף שטיחים בנכס .
בדרך כלל עלות החלפת דייר תנוע בין 1,000 ל-3,000 $.
שלב שני – מציאת דייר חדש.
בדרך כלל ייקח בין 30-45 ימים למצוא דייר חדש (תלוי בעונת השנה ובשוק בו אתם עובדים, כמובן).
כעת בואו נניח שעלות הכנת הנכס לדייר החדש עלתה לנו 1,500 $ ולקח לנו 30 ימים למצוא דייר.
אם חושבים על כך, יותר נכון יהיה לומר כי לא המשקיע המתגורר בישראל ימצא את הדייר אלא חברת הניהול ששכר, ועל כך היא תגבה עמלת מציאת דייר בגובה חודש שלם של הכנסות שכ"ד.
א"כ, בואו נחשב כעת את עלות החלפת הדייר
(כולל ימים בהם הנכס עמד ריק וכולל עמלת מציאת דייר):
1,000 $ אבדן חודש שכ"ד
+
1,000 $ עמלת מציאת שוכר
+
1,500$ עלות הכנת הנכס לדייר החדש
סה"כ: אבדן הכנסות של 4,500 $
או במילים אחרות- אבדן רווחים של חצי שנה!
3. ניגוד אינטרסים מובנה ביו חברת הניהול למשקיע :
כשמדובר בנכס בודד, למשקיע יש אינטרס מובהק
שתהיה מינימום תחלופה של דיירים בנכס שלו ועלות התחזוקה תהיה נמוכה ככל שניתן.
אולם, לחברת הניהול יש אינטרס מובהק הפוך – כמה שיותר תחלופה של דיירים וכמה שיותר תחזוקה בנכס,
שכן על כל החלפת דייר חברת הניהול מקבלת כזכור עמלה ועל כל תיקון בנכס חברת הניהול מקבלת אחוזים (בדר"כ כ-20% מגובה התיקון).
4. יכולת מוגבלת מאוד לקבלת מינוף בנקאי:
כמשקיעים זרים שהינם בעלים בנכס בודד אחד או שניים- קשה ביותר לקבל מינוף בנקאי.
בעיקר כאשר מדובר על נכסים ששוויים נמוך מ-150,000 $ .
אם תרכשו נכסים בשווי גבוה מ-150,000 $ תוכלו אולי לקבל מימון בנקאי, אך תתפשרו על התשואה של הנכס.
ז"א, נכסים ששוויים בין 150 ל-200 אלף דולר יניבו בדרך כלל תשואה של כ- 5-6 אחוז
לעומת נכס בשווי של 80,000 $ שיניב תשואה של 8-10 אחוז.
והנה הסיבות המובהקות למה כדאי מאוד
להשקיע דווקא בבנייני מגורים:
עקב הסיבות לעיל הגענו לפני מספר שנים לתובנה כי למשקיע עדיף בהרבה לפעול לרכישת מקבצים גדולים של נכסים או לרכישת בניין מגורים הכולל יחידות השכרה רבות,
כל זאת במסגרת ובשיתוף משקיעים נוספים, ובכך להשיג יתרונות מובהקים על השקעה בנכס בודד:
- הרגישות לתיקונים נמוכה –
נניח במקבץ של 20 נכסים או בניין מגורים אחד בן 20 דירות, החלפת מערכת חימום באחד מהבתים או הדירות תהיה שולית ביותר בהשפעתה על הרווחים והתשואות הכלליות. - רגישות להחלפת דייר נמוכה –
גם היא יורדת פלאים. מצב בו אין כלל הכנסה במשך חודשים כפי שפירטנו לגבי נכס בודד – אינה קיימת, בהנחה של ניהול סביר. - ניגוד האינטרסים יורד –
ניגוד האינטרסים מול חברת הניהול יורד כיוון שחברת הניהול מנהלת עבור הקבוצה נכסים רבים ואינה מעוניינת לאבד לקוח גדול מבחינתה.
בנוסף, החזקה במקבץ גדול של נכסים מאפשר פעמים רבות ליזם להחזיק חברת ניהול מטעמו או לפחות לנהל ישירות את חברת הניהול המקומית.
- והיתרון הגדול – המינוף!
אחזקה במקבץ נכסים או בבניין מגורים בו דירות רבות, מאפשרת לקבוצה המחזיקה בה לקבל משכנתא מסחרית בתנאים טובים ובפריסת תשלומים ל-30 שנים.
אלו הסיבות העיקריות מדוע אנו אוהבים להשקיע בבנייני מגורים,
גם מבחינה ניהולית וגם מבחינת הרווחים.
בקבוצות ההשקעה אותם אנו מארגנים ב- JBS אנו נעזרים בידע והניסיון הרב שצברנו בתחום איתור בתים ובנייני מגורים במחירים נמוכים משווי השוק שלהם.
בכך אנו יוצרים למשקיעים 'רווח הון על הנייר' כבר ביום הראשון של ההשקעה, דבר שמוסיף לעסקה "מרכז רווח" נוסף.
לסיכום במאמר זה סקרנו את ההבדל המהותי בין נכס בודד לשותפות בבניין מולטי פמלי,כהורים לילדים, לשנינו חשוב להותיר לדור אחרינו בסיס מוצק ככל הניתן. מסיבה זו בדיוק,אנו משקיעים את השקעותינו כיום בדיוק כפי שכתבנו במאמר זה.
