"הכסף זרוק על המדרגות של הבניין ואתם לא רואים את זה"
זה משפט שאנחנו יכולים לומר ללא מעט יזמים ומשקיעים שרכשו נכסים (בעיקר מולטיפמילי).
כ"כ הרבה זמן ומאמץ השקיעו בלבצע רכישה, חלקם מנהלים את הנכס בעצמם, אז גם זה על הראש שלהם…
אבל – מעטים יודעים איך לסחוט עוד רווח מהנכס ע"י כמה פעולות יחסית פשוטות.
מאמר זה יפרט 9 דרכים למקסום רווח מנכס מולטי פמילי.
כמובן שכל דבר שנכתב פה – ביצענו בעצמנו בעסקאות שלנו ועבור המשקיעים שאותם אנו מלווים:
2 עקרונות יסוד בכל רכישה ובכל נכס,
ואנו יוצאים בהנחה שהם חייבים להיות מבוצעים תמיד:
1. רכישה מתחת למחיר השוק – לעולם לא נקנה נכס במחיר המלא שלו
ונקווה לעליית מחירים. את הרווח הראשון אנו עושים כבר ברגע הרכישה.
נשיג את הנכס תמיד מתחת למחיר השוק (איך? זו כבר המומחיות שלנו)
ובכך גם נאפשר מרווח ביטחון גבוה (למקרה ונצטרך להוצאות יתירות
על הנכס בהמשך).
2. רכישה באזור עם מגמת עליית מחירים – נחפש נכס באיזור בו בו טרם
מוקסמה עליית המחירים אך המגמה הבאה אליו ברורה. כך שכשאנחנו ניכנס
לתמונה אנחנו בעצם כבר "רוכבים על הגל", מקדימים את עליית המחירים
ומאפשרים לנכס להגיע אליה במלוא העוצמה, כשהוא בידיים שלנו.
לאחר 2 פעולות אלו, להלן מס' פעולות נוספות
שעל ידן ערך הנכס יעלה – ללא תלות בשוק:
3. העלאת שכר הדירה – ניקח לדוגמא נכס שמנוהל היטב יחסית אך הושכר
לפני יותר משנה. סביר להניח שניתן להעלות לדיירים את שכר הדירה
ובכך באופן מיידי להגדיל את הרווח התפעולי.
בהנחה והניהול לא היה טוב, ההזדמנות אפילו גדלה – כי הסבירות שלא מוצה פוטנציאל
שכר הדירה הוא עוד יותר הגיוני. ככה שכשאנו נכנסים לבניין עם חברת הניהול שלנו –
המשחק משתנה לגמרי.
4. העלאת אחוזי התפוסה – נניח שהנכס היה מושכר ב- 70% מהדירות שבו,
והעלנו את אחוזי התפוסה ל- 80%. המשמעות ברווחים מובנת, נכון?
שוב, אותו עניין – ניהול טוב משנה את פני המשחק ואת ההכנסות בשורה תחתונה.
5. החלפת חברת הניהול – כהמשך לנקודות הקודמות – זהו צעד הכרחי שיאפשר
לנו להיכנס לתחומים בהם היא לא נגעה או לא ניהלה כנדרש, ובכך (בצדק) לקבל
תמורה טובה יותר עבור הניהול שלנו.
6. מיתוג מחדש – כאשר השכונה עוברת שינוי ושדרוג, המיתוג מחדש יהפוך
את הבניין למוקד משיכה עבור אוכלוסיה טובה יותר.
לדוגמא: החלפת שם הבניין, צביעה חיצונית, גינון ועוד.
7. השבחה תפעולית – הפחתת הוצאות היתר (דבר שיבדק כמובן עוד לפני הרכישה).
8. הוספת מקורות הכנסה – כגון מחסנים, חניות, חדר כביסה, מכונות למיניהן ועוד.
כל אלו הן מקורות הכנסה שאפשר להוסיף לבניין.
9. הסבת הבניין למתמחה בסוג אוכלוסיה מותאמת הגירה באזור- למשל: סטודנטים,
מבוגרים, פקידי ממשל, אנשי רפואה ועוד.
