- אסטרטגיה קודם כל: קבע את יעדי ההשקעה ( הגדלת ההון העצמי, בניית הכנסה תזרימית, גיוון ופיזור נרחב של ההשקעה,) כדרך לחיים-ולא כהרפתקה חד פעמית.
- מחסום השפה: על תשקיע במדינה שאינה דובר וקורא את שפתה באופן סביר .
אם האנגלית שלך ברמה סבירה – בארצות הדוברות את השפה הזו כגון ארה"ב.
אם אינך דובר ספרדית – על תשקיע בספרד . מדוע ?
איך תבצע בדיקת נאותות על העסקה אם אינך קורה את השפה ? תוכל להסתמך רק על חומר מתורגם אותו יציג לך המתווך , היזם או המוכר. לא תוכל לבדוק חומר גולמי למשל מחירי נכסים דומים .
- הכרות עם מערכת המיסים המקומית: גוף מקומי , מומחה ,בעל נסיון רב שנים, הבקיא במערכת המיסוי, לא רק ברמת המדינה אלא בכל איזור ותת איזור. לדוגמא: מיסוי גבוה על בתי ספר באיזורים נקודתיים בעיר- שלא יכולתלדעת לבדוק מראש, יכולים להוציא השקעה מכדאיות במונחי תזרים המזומנים שלך.
- הכרות עם מערכת והחוקים המקומית: אותו הדבר לגבי החוק המקומי: ההשלכות הן בשורת הרווח, החל מכמה זמן ומה תהליך פינוי דייר שאינו משלם, ועד לחוקים לגבי גובה הדשא המותר בחצר (ממש כך). להשקיע רק לצד גוף מומחה, מקצועי, בעל נסיון של שנים,המכיר את האיזור ושולט בכל נתוני העסקה וההשקעה שלך.
- מתווך : המתווכים מתחלקים בגדול לשניים. רוב המתווכים מתעסקים בתיווך מול בעלי בתים כלומר כאלה שמוכרים או קונים נכס למגורים ולא להשקעה . מתווכים מסוג זה אינם מתאימים לך המשקיע , לא יועילו לך ואף יגרמו נזקים . אתה צריך לחפש את המתווך מסוג השני – מתווך שמתמחה בעבודה עם משקיעים ובשוק הספציפי בו בחרת להשקיע.
- חברת הניהול : לחברת ניהול ולך יש ניגוד אינטרסים מובהק . חברת הניהול אינה מרוויחה מגבייה חודשית של שכ"ד עבורך אלא מעבודות תחזוקה שהיא מבצעת בנכס וגובה עליה עמלה סמויה או גלויה ומתחלופת דיירים שאז היא גובה עמלת מציאת דייר שך חצי חודש או חודש מלא של שכ"ד .
לכן חברת הניהול רוצה מקסימום תחלופת דייר כל שנה לפחות ועבודות תחזוקה רבות ואילו אתה המשקיע רוצה את ההפך – דיירים לטווח ארוך ועלויות תחזוקה נמוכות ככל שניתן.
- הימנע מהשקעות לטווח קצר :
בעסקת השבחת נכס ומכירתו בזמן קצר של מספר חודשים ניתן להרוויח עשרות אחוזים על ההשקעה . הפיתוי לרווח מהיר טומן בחובו סיכונים גבוהים , כולל לאבדן חלק או כל הקרן . בעיקר כמשקיע בנכס מעבר לים ממליץ לך בחום לא ללכת לכיוון של השקעות קצרות מועד.
- בחירת אזור השקעה : אזור ההשקעה אותו אליך לבחור חייב לכלול את הפרמטרים הבאים:
– עיר בינונית או גדולה בארה"ב ( לפחות 100,000 תושבים ) או אחד מפרבריה שאינם מרוחקים למעלה משעה וחצי מעיר משמעותית
– אחוז בתים שעומד ריק נמוך ( תוכל לקבל נתונים אלו ברשת וכן מהמתווך המקומי )
– זמן השכרת הנכס – נמוך – עד 30 ימים להשכרה.
– בשוק קיימות תשואות גבוהות על השכרה . מהי תשואה גבוהה ? בשוק היום תשואה של 7 עד 8 אחוז נחשבת גבוהה .
שימו לב – היזהרו מאוד מאזורים בעיר שהתשואות בהם דו ספרתיות . במרבית המקרים הסיבה לכך הינה שמדובר באזורים הגרועים ביותר למגורים באותה עיר ולכן השקעה זו מסוכנת והתשואות הגבוהות יישארו על הנייר בלבד
– בשוק קיימים מלאי של בתים למכירה במחירים הנמוכים מ-100,000 $ באזורים סבירים מבחינת רמת בתי הספר וגובה הפשיעה . - רישום הבעלות בנכס :
כאשר אתה רוכש נכס שלא ישירות מהמוכר אלא דרך חברה משווקת או חברה יזמית חושב להבין עד הסוף שהנכס נרשם על שמך או על שם חברה שמחזיקה בנכס ישירות ובה יש לך בעלות.
לצערנו הרב נתקלנו לא פעם במשקיעים שחשבו שרכשו נכס אך לא בוצעה העברת בעלות כנדרש והנכס אינו רשום על שמם או על שם חברה בבעלותם. לכן כה חשוב סעיף מס' 1 – לדעת את השפה - לדעת מה מחיר השוק של הנכס לפני הרכישה : ללא נתון זה אסור לרכוש שום נכס לא בחו"ל ולא בישראל.
על מנת לדעת מה שווי הנכס אתה חייב לקבל רשימה של לפחות 3 נכסים דומים שנמכרו באותה שכונה בחצי השנה האחרונה כאשר המחיר חייב לשקלל את גדול הנכס. אם מדובר בבניין מגורים אז מחירו נקבע גם על פי התשואות הממוצעות בשוק בו אתם רוכשים.
אתם חייבים להיעזר במומחה בתחום ולהבין עד הסוף את הנתונים שהוא מוסר לכם ואף לבצע הצלבה עם מקור נוסף בלתי תלוי בעסקה.
אמרה ידועה בנדל"ן הינה שאת הכסף בנדל"ן עושים ברכישה ולא במכירה – זוהי אמרה נכונה מאוד . כלומר רכישה במחיר נכון היא המפתח להצלחה בכל עסקת נדל"ן – זהו כנראה הסעיף החשוב ביותר בהשקעות נדל"ן.
עוד נקודה חשובה – שרוכשים נדל"ן בדגש על ארה"ב אזי רכישה במזומן כלומר ללא מינוף מאפשרת רכישה בהנחה משמעותית בדרך כלל. זוהי טכניקה מעולה להפחית את עלות הרכישה וליצור רווח על הנייר מהרכישה כבר במעמד הרכישה. זו טכינקה שאנו מקפידים להשתמש בה רבות כאשר לאחר הרכישה במזומן ניתן לקבל מהבנק הלוואת משכנתא וכסף זה נכנס ישירות לחשבון הבנק שלכם ( CASH OUT) - ביטוח של הנכס :
מיד עם רכישת הנכס אתם חייבים לבטח אותו בביטוח מלא שיכסה נזקים קלים וכבדים כגון שריפה או פגעי מזג אויר . לא אחת הרווחתי כסף רב ממקרה ביטוח ופעם אחת כאשר נכס ישן שהיה בבעלותי נשרף כמעט כליל זכיתי במימון מלא של חברת הביטוח ובבניית בית חדש ששוויו היה גבוה בהרבה מהבית שנשרף. - ולסיום: רכישה דרך חברה משווקת בישראל :
חשוב מאוד לברר האם החברה שמציעה לך לרכוש את הנכס הינה חברה משווקת או החברה היזמית עצמה. ברוב המקרים חברות בישראל שמציעות נכסים בחו"ל הינן חברות משווקות בלבד שהזיקה בינן לבין הנכס נמוכה , העמלות גבוהות וההיכרות של אנשי המכירות עם האיזור והנכס נמוכה עד לא קיימת כמעט.
מומלץ להגיע ישירות למקור ולרכוש עם היזם ישירות או ממתווך נדל"ן מקומי.
נדל"ן עושים אך ורק בשטח.
