1. גירושין-רגעים בהם אנשים לא תמיד רוצים למצות את הפוטנציאל הכספי אלא ישנם אינטרסים נוספים ורגשות שמנהלים את האירוע,רוצים לגמור את העניין מהר גם במחיר של הפסד מסוים
   
2. דירות ירושה– לא כל מה שהיה מעניין לאבא/אמא כעסק מעניין את הילד/ה שירש את העסק, לא פעם יש כאלו שרוצים להיפטר מהכאב ראש של ניהול נכסים רבים ופשוט יוצאים למכירות חלקיות ואף לעיתים מלאות של פורטפוליו/בניינים.
   
3. לחץ מצד שלישי– חובות שהצטברו מסיבות שונות
   
4. מוות פתאומי- ורצון לשנות איזור מחייה מסיבות רגשיות
   
5. חוסר מודעות– לא תמיד בעל הנכס מודע לשווי הנכס שבידיו
   
6. איש קבע/מקצוע ספציפי המצריך מעבר– כאשר יש מעבר אזור מחייה שצריך להתבצע במהירות  ואי הצלחה לנהל תהליך מכירה סדור וצורך לנתק מגע בזמן קצר.
   
7. מצב קשה של הנכס– ואי יכולת מקצועית של הבעלים לנהל את שיקומו
   
8. מצב קשה של ניהול הנכס- ותשישות של הבעלים מההתעסקות עם חברת הניהול שלו
   
9. תקלות רישום נכס– בינוי שלא נרשם תקין,מצג בשטח שלא תואם את הרישום בטאבו, אשר מצריך הוצאות נוספות מעבר לנראה לעין
   
10. שיפור דיור- התחייבות לרכישת דירה או מעבר ואי הצלחה בתהליך המכירה המתוכנן לנכס הקיים

הפוסט למה שנכס ימכר מתחת למחיר השוק? הופיע לראשונה ב-JBS.

1. הכנסות שכ"ד קבועות-יציבות.
   
2. הטבות מס- למשל פחת, מה זה אומר?
   זה אומר שנותנים את ההוצאה המוכרת ומחשבים אותה כחלק מההוצאות וכך המס אינו על כלל ההכנסה אלא על ההכנסה פחות ההוצאה,כמובן יש בכך עוד פרטים מדויקים אך זה עוד מוקד שמקטין את המיסוי
   
3. עליית הערך ולאור כך עליית שווי ההון העצמי שלנו-
   נכון שזה לא תמיד יהיה מדויק בנקודת זמן ספציפית,אך כאשר עושים השקעות חכמות לאורך זמן הנדל"ן עולה.
   וככה גם ערך הנכס שלנו.מתייחס לD שהוא בהובלה שלנו ול A שהוא התפתחות האזור בהנחה ורכשנו נכון
   
4. המינוף, היכולת לקחת משכנתא ולמנף את המשכנתא,
   וכך לא רק לעשות תשואה על ההשקעה אלא גם על ההון המצטבר ובכך להגדיל את הרווח הנקי שלנו
   

הפוסט מהו הכח של נדל״ן מניב כמנוע להאצת עצמאות כלכלית הופיע לראשונה ב-JBS.

2. מחסום השפה: על תשקיע במדינה שאינה דובר וקורא את שפתה באופן סביר .
   אם האנגלית שלך ברמה סבירה – בארצות הדוברות את השפה הזו כגון ארה"ב.
   אם אינך דובר ספרדית – על תשקיע בספרד . מדוע ?
   איך תבצע בדיקת נאותות על העסקה אם אינך קורה את השפה ? תוכל להסתמך רק על חומר מתורגם אותו יציג לך המתווך , היזם או המוכר. לא תוכל לבדוק חומר גולמי למשל מחירי נכסים דומים .
   

3. הכרות עם מערכת המיסים המקומית:  גוף  מקומי , מומחה ,בעל נסיון רב שנים, הבקיא במערכת המיסוי, לא רק ברמת המדינה אלא בכל איזור ותת איזור. לדוגמא: מיסוי גבוה על בתי ספר באיזורים נקודתיים בעיר- שלא יכולתלדעת לבדוק מראש, יכולים להוציא השקעה מכדאיות במונחי תזרים המזומנים שלך.
   

4. הכרות עם מערכת והחוקים המקומית:  אותו הדבר לגבי החוק המקומי: ההשלכות הן בשורת הרווח, החל מכמה זמן ומה תהליך פינוי דייר שאינו משלם, ועד לחוקים לגבי גובה הדשא המותר בחצר (ממש כך).  להשקיע רק לצד גוף מומחה, מקצועי, בעל נסיון של שנים,המכיר את האיזור ושולט בכל נתוני העסקה וההשקעה שלך.
   

5. מתווך : המתווכים מתחלקים בגדול לשניים. רוב המתווכים מתעסקים בתיווך מול בעלי בתים כלומר כאלה שמוכרים או קונים נכס למגורים ולא להשקעה . מתווכים מסוג זה אינם מתאימים לך המשקיע , לא יועילו לך ואף יגרמו נזקים . אתה צריך לחפש את המתווך מסוג השני – מתווך שמתמחה בעבודה עם משקיעים ובשוק הספציפי בו בחרת להשקיע.
   

6. חברת הניהול : לחברת ניהול ולך יש ניגוד אינטרסים מובהק . חברת הניהול אינה מרוויחה מגבייה חודשית של שכ"ד עבורך אלא מעבודות תחזוקה שהיא מבצעת בנכס וגובה עליה עמלה סמויה או גלויה ומתחלופת דיירים שאז היא גובה עמלת מציאת דייר שך חצי חודש או חודש מלא של שכ"ד .
   לכן חברת הניהול רוצה מקסימום תחלופת דייר כל שנה לפחות ועבודות תחזוקה רבות ואילו אתה המשקיע רוצה את ההפך – דיירים לטווח ארוך ועלויות תחזוקה נמוכות ככל שניתן.
   

7. הימנע מהשקעות לטווח קצר  :
   בעסקת השבחת נכס ומכירתו בזמן קצר של מספר חודשים ניתן להרוויח עשרות אחוזים על ההשקעה . הפיתוי לרווח מהיר טומן בחובו סיכונים גבוהים , כולל לאבדן חלק או כל הקרן . בעיקר כמשקיע בנכס מעבר לים ממליץ לך בחום לא ללכת לכיוון של השקעות קצרות מועד.
   

8. בחירת אזור השקעה : אזור ההשקעה אותו אליך לבחור חייב לכלול את הפרמטרים הבאים:
   – עיר בינונית או גדולה בארה"ב ( לפחות 100,000 תושבים ) או אחד מפרבריה שאינם מרוחקים למעלה משעה וחצי מעיר משמעותית
   – אחוז בתים שעומד ריק נמוך ( תוכל לקבל נתונים אלו ברשת וכן מהמתווך המקומי )
   – זמן השכרת הנכס – נמוך – עד 30 ימים להשכרה.
   – בשוק קיימות תשואות גבוהות על השכרה . מהי תשואה גבוהה ? בשוק היום תשואה של 7 עד 8 אחוז נחשבת גבוהה .
   שימו לב – היזהרו מאוד  מאזורים בעיר שהתשואות בהם דו ספרתיות . במרבית המקרים הסיבה לכך הינה שמדובר באזורים הגרועים ביותר למגורים באותה עיר ולכן השקעה זו מסוכנת והתשואות הגבוהות יישארו על הנייר בלבד
   – בשוק קיימים מלאי של בתים למכירה במחירים הנמוכים מ-100,000  $ באזורים סבירים מבחינת רמת בתי הספר וגובה הפשיעה .
   
   
9. רישום הבעלות בנכס :
   כאשר אתה רוכש נכס שלא ישירות מהמוכר אלא דרך חברה משווקת או חברה יזמית חושב להבין עד הסוף שהנכס נרשם על שמך או על שם חברה שמחזיקה בנכס ישירות ובה יש לך בעלות.
   לצערנו הרב נתקלנו לא פעם במשקיעים שחשבו שרכשו נכס אך לא בוצעה העברת בעלות כנדרש והנכס אינו רשום על שמם או על שם חברה בבעלותם. לכן כה חשוב סעיף מס' 1 – לדעת את השפה
   
   
10. לדעת מה מחיר השוק של הנכס לפני הרכישה : ללא נתון זה אסור לרכוש שום נכס לא בחו"ל ולא בישראל.
    על מנת לדעת מה שווי הנכס אתה חייב לקבל רשימה של לפחות 3 נכסים דומים שנמכרו באותה שכונה בחצי השנה האחרונה כאשר המחיר חייב לשקלל את גדול הנכס. אם מדובר בבניין מגורים אז מחירו נקבע גם על פי התשואות הממוצעות בשוק בו אתם רוכשים.
    אתם חייבים להיעזר במומחה בתחום ולהבין עד הסוף את הנתונים שהוא מוסר לכם ואף לבצע הצלבה עם מקור נוסף בלתי תלוי בעסקה.
    
    אמרה ידועה בנדל"ן הינה שאת הכסף בנדל"ן עושים ברכישה ולא במכירה – זוהי אמרה נכונה מאוד . כלומר רכישה במחיר נכון היא המפתח להצלחה בכל עסקת נדל"ן – זהו כנראה הסעיף החשוב ביותר בהשקעות נדל"ן.
    עוד נקודה חשובה – שרוכשים נדל"ן בדגש על ארה"ב אזי רכישה במזומן כלומר ללא מינוף מאפשרת רכישה בהנחה משמעותית בדרך כלל. זוהי טכניקה מעולה להפחית את עלות הרכישה וליצור רווח על הנייר מהרכישה כבר במעמד הרכישה. זו טכינקה שאנו מקפידים להשתמש בה רבות כאשר לאחר הרכישה במזומן ניתן לקבל מהבנק הלוואת משכנתא וכסף זה נכנס ישירות לחשבון הבנק שלכם ( CASH OUT)
    
    
11. ביטוח של הנכס :
    מיד עם רכישת הנכס אתם חייבים לבטח אותו בביטוח מלא שיכסה נזקים קלים וכבדים כגון שריפה או פגעי מזג אויר . לא אחת הרווחתי כסף רב ממקרה ביטוח ופעם אחת כאשר נכס ישן שהיה בבעלותי נשרף כמעט כליל זכיתי במימון מלא של חברת הביטוח ובבניית בית חדש ששוויו היה גבוה בהרבה מהבית שנשרף. 
    
    
12. ולסיום: רכישה דרך חברה משווקת בישראל :

חשוב מאוד לברר האם החברה שמציעה לך לרכוש את הנכס הינה חברה משווקת או החברה היזמית עצמה. ברוב המקרים חברות בישראל שמציעות נכסים בחו"ל הינן חברות משווקות בלבד שהזיקה בינן לבין הנכס נמוכה , העמלות גבוהות וההיכרות של אנשי המכירות עם האיזור והנכס נמוכה עד לא קיימת כמעט.
מומלץ להגיע ישירות למקור ולרכוש עם היזם ישירות או ממתווך נדל"ן מקומי.
נדל"ן עושים אך ורק בשטח.

הפוסט 12 טיפים מנצחים להשקעה מעבר לים הופיע לראשונה ב-JBS.

הבחורה כבר קיבלה החלטה להיכנס ולהשקיע אבל אז סיפרה לנו על כל ההתנגדויות והאזהרות שהמשפחה "יעצה" לה לגבי כניסה להשקעות…
כמה זה מסוכן להשקיע,
כמה כולם שרלטנים,
איך היא עומדת להפסיד את הכסף..וכו' וכו'

אז נכון! יש אכזבות ונפילות.
גם אנחנו חווינו את הכל.

הרי גם אנחנו משקיעים בעצמנו וגם ליווינו מאות משקיעים בשנים האחרונות.
אנחנו יודעים איך זה. מכירים את הפחד.
גם אנחנו חווינו הצלחות, חווינו אכזבות וחטפנו כוויות.
אנחנו יודעים בדיוק איך זה מרגיש.
ולכן, הכלל שלנו למעוניינים בהשקעות הוא כזה:

"עוצמת הכאב של הפסד סכום משמעותי שיהיה לך
היא חזקה בהרבה מעוצמת התענוג שבלהרוויח כפול מזה"

ומה זה אומר?

שלפני שתכנסו להשקעה, אתם חייבים לדעת בעיניים פקוחות 3 פרמטרים:

1. מהי אסטרטגיית ההשקעות שלכם?

2. מהם הסיכויים – כמו גם – מהם הסיכונים?

3. להבין את המציאות כמו שהיא (לא להפוך ליפה מדי ולא לגרועה מדי)

ומה החדשות המעולות? 

שאם אתם יודעים מה אתם עושים, אתם תוכלו לבנות הכנסות פאסיביות שילכו ויגדלו עם הזמן, עד נקודת היציאה לחופש כלכלי (כן, אפשר לצפות את זה מראש).

וכל זה – 
בלי לקחת סיכונים מיותרים,
בלי לנסות "לתזמן" את השוק,
בלי לטפל בדיירים וכל כאב הראש,
ובלי לחפש השקעת ה"בוננזה" להתעשרות מהירה.

כל מה שאתם צריכים זה בדיוק את 3 הפרמטרים מלמעלה:

1. לדעת מהי אסטרטגיית ההשקעות שלכם

2. לדעת את הסיכונים מול הסיכויים

3. ולהכיר את המציאות הנוכחית כמו שהיא

את כל זה אפשר לדעת ברמה המספרים ולבנות תכנית קדימה, כל מה שצריך זה לשבת פעם אחת ולפרוש את הנתונים על השולחן.

איך נזהרים משרלטנים וחובבנים בעסקאות נדל"ן בחו"ל?

סוגי ההשקעות:

בהשקעות יש 3 אלמנטים בסיסיים: ביטחון, תשואה, ונזילות.
חייבים לוותר על אחד מהם.

אנחנו מאמינים בהכנסות מתזרים מזומנים לכל החיים מהשקעות נדל"ן:
בעסקאות תזרימיות בנכסים שנרכשים היטב מתחת לשווי השוק  (ללא הוצאות ועמלות נסתרות והפתעות) ושיש בהם אלמנט השבחה בריא.
והנה המיקס הכי טוב בין תשואות לסיכון:
נכסי C Class באיזורי B או C אבל מאד ספציפיים.

על מה לא ללכת?

לעולם לא ללכת לנכסי Class D גם אם יש שם פוטנציאל תשואות של 40% בשנה- לא נוגעים, ולא שוקלים את זה אפילו.
אני אפילו לא אסביר למה. פשוט לא.

פיזור:

פיזור, פיזור ועוד פעם פיזור.
אל תקנו בית בודד לשליטה מרחוק.
פיזור מאד עוזר לא להפסיד כסף.
בעסקה בודדת לנכס אחד – יש סיכון.
בפורטפוליו של נכסים מניבים, תקלה בודדת בנכס אחד בטלה בשישים.

בנוסף, קיימת קורלציה נמוכה לשוק ההון המסוכן ואנחנו רואים את זה השנה ביתר שאת.

חלוקת ההכנסות:

כלל אצבע: הרווחים בין השקעות נדל"ן צריכים להתחלק בין ההכנסות משכירות לרווחי ההון.
שתיהן צריכות "לשבת" על עסקה מעולה, כבר ברכישה.
בראשון יש שליטה – השני סלקטיבי.
תוודאו שהחלק מהשכירות מניב הכנסה מיוצבת וקבועה.
בשביל זה אתם בהשקעות בארה"ב.
זה מה שתורם לשנת לילה טובה יותר.

תוודאו שאתם באיזור עם נתוני תעסוקה והכנסות טובים מאד.
אלה השוכרים שלכם שעובדים במקומות האלו.

לגבי החלק של האקזיט, לאף אחד אין כדור בדולח – לכן, תוודאו שנכנסתם לעסקה מתחת לשווי השוק שלה ובאיזורי ביקוש.
לא סתם אנחנו בעסקי ההשקעות התזרימיות, גם כששווי הקרקע של השדה משתנה- העץ ימשיך לתת פירות (שכר דירה).

והנה הכי חשוב:
אם יש משהו שתיקחו מהמאמר הזה?
זה מה שכתוב מכאן:

איך בוחרים מנהל השקעה או חברה יזמית?

יש מצב שחלקכם יגידו שאני לא אוביקטיבי, אמת. מודה באשמה.
אך אני אומר את הדברים מתוך הנחה שאתם שקוראים כעת שורות אלו נמצאים בדילמה כמה מה ועם מי, ולכן חשוב לי לומר בבהירות:

חברות גדולות שהן אינן היזם המקומי הם אינם חברות נדל"ן אלא חברות שיווק,

יש הבדל עצום כבר אמר לנו פעם משקיע שכבר "בוער לו באצבעות" להכנס להשקעה, אבל אשתו לוחצת שיילכו עם חברה גדולה ומוכרת.

הכי Obvious , לא?

אז אני אקצר ואומר פשוט:
אל תשקיעו בחברות שיווק גדולות שהן אינן היזם המקומי בעצמן.
לא בגלל ענייני יושרה חס וחלילה ולא כי המשקיע לא חשוב.

המשקיע מאד חשוב! 

הוא צריך לממן 50 או 100 משכורות, משרדים יפהפיים ואת המצגות המהממות שאתה מקבל.
אלא זה בגלל המודל עצמו, הוא פשוט לא עובד.
כמות החוליות בשרשרת ההשקעה בינך המשקיע, לנכס, הדורשות שליטה מוחלטת, וכן כמות נקודות הכשל הפוטנציאלי בין המשקיע ועד לעסקה ולחברת הניהול – היא עצומה!

ועוד, שימו לב אחד:

בחברות שיווק גדולות שהן ה“ Middle Man” האנשים שבודקים ומחליטים על ההשקעה- הם לא האנשים שינהלו אותה בשבילך.
לרוב גם לא יהיו אלה שבתקשורת איתך, אתה לא תדע אפילו מי הם.
האנליסטים בחולצות המשובצות והמשווקים בחולצות הכפתורים שמוכרים ומנהלים את ההשקעה- מעולם לא ביקרו בנכס, חלקם אפילו לא היו בארה"ב!

ממש כמו ללמוד שחיה בהתכתבות.

ותוסיפו על זה את תחלופת העובדים (שכירים) בחברות האלה, שהיום הם כאן מחר הם בחברה אחרת, ללא כל מחוייבות אישית אליך.

איך-זה-יכול-להיות??

ובכן, המודל של חברות גדולות, שהן חברות מדהימות לשיווק, אבל הן אינן היזם המקומי בשטח – זה שמכיר כל בלטה בכל נכס שבפרוייקט, לצערי הוא מודל שהוכיח את כישלונו, והגיוני מאד להבין למה- תאמינו לנו, היינו שם, עם החולצות והכפתורים….

אך נפרט עוד קצת…

1. ההבדל בין חברות גדולות ליזם מקומי אמיתי

2. בחירת מסלול ההשקעה המתאים עבורכם

3. ומה דעת המשקיע האגדי וורן באפט בעניין?

אם החברה היא בכובע של "מפקחת על היזם"- אז במציאות היא לא.
היא בעצם מתווכת ונמצאת בניגוד עניינים עם המשקיע בכל כך הרבה נקודות,

והחמור מכל?
שרק מעצם מבנה העמלות שחלקם לוקחים, היא תשקף בהגדרה- סכום השקעה גבוה ביחס לשווי הנכס, כלומר, תגרום על פי רוב ליחידת ההשקעה שלכם להיות גבוהה יותר משווי הנכס האמיתי מההתחלה-

שזו טעות איומה #1 בהשקעות!

עצה חשובה שלנו: אל תיכנסו להשקעה בנכס לפי שווי שוק או יותר.
גם 10% מתחת לשווי, זה כמו כניסה בשווי אם לוקחים בחשבון עמלות ברוקרים ברכישה ובמכירה.

אתם צריכים לוודא שההשקעה הכוללת נמוכה משווי הנכס משמעותית

לגבי תשקיף:

'תשקיף זה ביטחון' אתם אומרים?
אז תשקיף  לא מבטיח שום דבר. אין לך מה להתרשם מהשקעה בתשקיף. 
הוא עולה מאות אלפי שקלים שאתם המשקיעים תממנו אותם, ובתמורה? הוא לא יבטיח לכם כלום.

נאדה.

הוא יותר טוב ממצגת, כי אפשר לספר בו פחות סיפורים, אבל הוא לא מבטיח לך כלום.

הבניין בארה"ב, או פורטפוליו הנכסים, או הכלכלה האמריקאית, אותם לא כל כך מעניין התשקיף שנכתב במשרד עו"ד בישראל.

ולכן, האלמנט הכי חשוב יותר מהכל הוא: מי מנהל לכם את ההשקעה.

תשקיעו בבחירת המנהלים שלכם, לפני שתשקיעו. אין יותר חשוב מזה.
ואכן, לא פשוט למצוא מנהלי השקעה טובים.
אולם, כשתמצאו אותם, תגלו שמצאתם את המתאימים לכם ביותר.  

עכשיו בואו נדבר על בחירת מסלול ההשקעה הנכון ביותר עבורכם

אנשים חושבים שנכסי בניה תמיד מסוכנים ושבנכסי מולטי פמילי אי אפשר להפסיד כסף.
זה לא נכון!

הכל תלוי כמעט בניהול.
כן, בסדר, אני שומע אותך- וזה נכון.
בנדל"ן ישנם גם דברים שאין עליהם שליטה, נכון.
ויש גם כח עליון. אף אחד לא אמר שנדל"ן זה פק"מ בבנק.
ועדיין, לגבי מה שכן נשלט-הכל בניהול.

ניהול רע, אפילו בינוני, יכול לפעמים להוריד לטמיון את כל כספי ההשקעה.

לגבי עמלות החברה המנהלת:

כל יזם וכל חברה זכאים לעמלות ולרווחים כחלק מהסינדיקציה, זה בסדר גמור וזה הוגן.

אתם לא רוצים שהיזם שלכם לא ירוויח.

אבל! ויש אבל גדול:

ככל שהאחוז מהעמלות שהחברה גובה תלויות פחות בהצלחת הפרוייקט, ונגבות בכל מקרה – זה יוצר ניגוד עניינים גדול יותר איתך, המשקיע.
לכן שימו לב שהיזם נמצא איתכם בעיסקה גם בכובע של משקיע.

תזכרו:

יותר טוב להשקיע עם מנהל טוב בסקטור גרוע, מאשר להשקיע עם מנהל רע בסקטור טוב.

מנהלי השקעות שהם גם היזמים בשטח טובים בהרבה ממנהלי השקעות מוסדיים, שעם כל תאריהם וכבודם, ואפילו המוכשרים שבהם, וחלקם חברים שלנו, היום הם עובדים כאן – מחר במקום אחר.

הידעתם?

בקרנות נאמנות בארה"ב, דירוג מנהל הקרן יותר חשוב מהטראק רקורד של הקרן עצמה, וזה רק הגיוני.

בספרו של דייויד סוונסון Portfolio Management
הוא הראה 17% הבדל בתשואה השנתית של מנהלים טובים ללא טובים, על אותם מכשירי השקעה.

ולסיום:

תמיד תיפגשו עם היזמים עצמם שהם אנשי השטח והם אלו שמנהלים לכם את ההשקעה.
תוודאו שהם שולטים בנכסים ובחברת הניהול (קריטי).
אחרי כל הדאטה והנתונים היבשים, תוודאו שהם, המנהלים, האנשים, "עוברים אתכם" גם ברמת הבטן והאינטואיציה, בלי קשר לנחמדים או לא, ואם משהו לא מתיישב לכם טוב – תקשיבו לזה.

ועכשיו לגבי העצה של וורן באפט:

אנחנו מתחברים מאוד למה שאמר לגביהתכונות של מנהלי ההשקעה:

"חפשו יושרה, אינטיליגנציה ומרץ. אם לא תוודאו את הראשונה – השתיים האחרות יחסלו אתכם"

הפוסט איך למצוא עסקת זהב בנדל"ן הופיע לראשונה ב-JBS.

ליווינו עד היום מאות משקיעים ואנו מביאים ניסיון מצטבר של מעל 20 שנה בנדל"ן בארה"ב

אנחנו מביאים איתנו ידע מעשי מהשטח והיכרות מעמיקה מאוד עם נדל"ן בארה"ב.
אנחנו חיים ונושמים את התחום יום יום.
ברקורד שלנו מעל 100 עסקאות מגוונות ויצירתיות כאשר הרבה מהן הן עסקאות מולטיפמילי גדולות מאוד.

2. עבודת שטח: יכולת גבוהה באיתור נכסים מתחת מחיר השוק

אנחנו שולטים בשטח.
כל העסקאות שנשיג יהיו מתחת מחיר השוק משמעותית, כך שתמיד נרוויח כבר ברכישה ונעלה את ביטחון הקרן שלך כמשקיע.

3. אנחנו לא חברה משווקת, אנחנו היזמים בפועל

זה אולי אחד ההבדלים הגדולים – ולא הרבה יודעים את זה.
ישנן חברות שיווק שגם יוכלו להביא לך עסקאות,
אבל! וזה האבל הגדול – לא באמת מעניינת אותם איכות העסקה.
מעניינת אותם העמלה שהם מקבלים עליך.
מה גם שהמשמעות היא שאתה לא משלם ישירות ליזם
אלא יש לך גם מתווך באמצע שגובה תשלום.

אצלנו- אנחנו היזמים בפועל.

אנחנו מאתרים עבורך את הנכס, אנחנו ממפים, אנחנו בודקים,
אנחנו נמצאים בשטח ועושים את כל העבודה הקשה בשבילך.
אתה מתנהל ישירות מולנו. תמיד.

4. אינטרס משותף: אנחנו משקיעים איתך ביחד בעסקה

זה אומר שאתה לא תיכנס לעסקה שאנחנו בעצמנו לא ניכנס אליה.
בנוסף, לעולם לא "נתלמד" על המשקיעים שלנו.
זה אומר שכל השקעה שניכנס אליה תהיה במקומות שאנחנו מכירים ושכבר השקענו בהן קודם גם ללא משקיעים

לכן, אם אנחנו שותפים ומושקעים בעצמנו בעסקה, אז האינטרס שלנו להצליח הוא גבוה מאוד. אם העסקה לא טובה – היא גם לא טובה עבורנו.
ואנחנו נדאג שהיא תהיה טובה מאוד. 

5. ראש שקט: אנחנו מנהלים עבורך את הנכס

אתה לא צריך לנהל את הנכס בעצמך וגם לא צריך לקחת חברת ניהול ולנהל אותה.
אתה משקיע? אז תן לכסף שלך לעבוד ותהנה מהתשואה.
אנחנו מומחים בלנהל את הנכס ולהוציא ממנו את המקס'.
תשאיר את זה לנו. לך יהיה ראש שקט.

6. הכנסה פאסיבית באמת.

לך אין שום מגע יום יומי עם הנכס.
מלבד התוכנית הראשונית שנבנה יחד והעדכונים הרבעוניים, אתה לא תמצא את עצמך מתערב בעסקה או צריך לקבל בה החלטה כזו או אחרת. 

זו לא תהיה הכנסה אקטיבית (שתצטרך "לעבוד" בשבילה), אלא נטו הכנסה פאסיבית, כשאנחנו מטפלים בהכל.

7. שקיפות מ- day one!

כבר משלב הפגישה הראשונית, אתה תבין שאנחנו מקצועיים מאוד במה שאנחנו עושים – וגם שקופים בכל מעשינו.
בכל ההשקעות שלנו תקבל את מלוא המידע, ישלחו אליך דוחות רבעוניים, תקבל ב\פירוט מצב חשבון ותהיה עם אצבע על הדופק על ההכנסות מהכנס בו השקעת.
מעבר לכך, תהיה לך גישה ישירה אלינו ותוכל בכל עת ליצור איתנו קשר. זכור, אנחנו מושקעים ביחד איתך בעסקה. נגרום לזה להצליח!

8. לעולם לא ננטוש עסקה – תמיד נביא אותה לרווחיות.

גם אם יגיעו משברים, אנחנו מתחייבים לנהל את העסקאות שלנו עד אשר הן תהיינה רווחיות.
כך שגם אם לא נוכל למכור עסקה, לדוגמא, במועד שרצינו, נמשיך לנהל את הנכס המשותף עד אשר הוא יהיה רווחי, ולא נגבה ממך סכומים נוספים על כך.

9. מערכת יחסים: אנחנו איתך לטווח ארוך כדי שתגיע לחופש שלך.

המטרה שלנו בהשקעות: לעזור לך להגיע לחופש כלכלי בצורה המהירה ביותר ובסיכון הנמוך ביותר האפשרי.
אנחנו יודעים איך זה לחיות בחופש כלכלי ואנחנו גם יודעים איך לקחת אותך לשם. ואם תהיה איתנו, אתה תגיע לשם.
וכמובן – השקעות זה לא ספרינט, זו ריצת מרתון. 

כולנו בעסק כבר שנים רבות וזה מה שאנו עושים ביום יום שלנו.
כמשקיע, אנחנו מצפים ורוצים במערכת יחסים משותפת ארוכת טווח ומהנה.

10. באנו לעשות עסקים – באנו להנות!

השקעות, יזמות, חופש פיננסי – אלו דברים כיפיים ששווה לעבוד עבורם.
אנחנו מקצוענים ורציניים מאוד בהשקעות שלנו, אבל גם נהנים מאוד ממה שאנחנו עושים – ואנחנו רוצים שגם אתה תהנה.

כמשקיע שלנו, חשוב לנו שתרגיש טוב, שתרגיש בטוח, שתהנה מההשקעה שלך ושהיא תאפשר לך באמת לצמוח. גם ברמה האישית וגם ברמה הכלכלית.
לנו החופש הכלכלי מאפשר סגנון חיים אחר לגמרי. אנחנו רוצים את זה גם בשבילך.

אלו '10 הדברות' שלנו להשקעות ולליווי משקיעים.אנחנו ניצמד אליהן תמיד, הן חלק מה- DNA שלנו ב-JBS וכך אנחנו עצמנו פועלים כיזמים יום יום

הפוסט "10 הדברות" שלנו בהשקעות הופיע לראשונה ב-JBS.

כ"כ הרבה זמן ומאמץ השקיעו בלבצע רכישה, חלקם מנהלים את הנכס בעצמם, אז גם זה על הראש שלהם…

אבל – מעטים יודעים איך לסחוט עוד רווח מהנכס ע"י כמה פעולות יחסית פשוטות.

מאמר זה יפרט 9 דרכים למקסום רווח מנכס מולטי פמילי.
כמובן שכל דבר שנכתב פה – ביצענו בעצמנו בעסקאות שלנו ועבור המשקיעים שאותם אנו מלווים:

2 עקרונות יסוד בכל רכישה ובכל נכס,
ואנו יוצאים בהנחה שהם חייבים להיות מבוצעים תמיד:

1. רכישה מתחת למחיר השוק – לעולם לא נקנה נכס במחיר המלא שלו
ונקווה לעליית מחירים. את הרווח הראשון אנו עושים כבר ברגע הרכישה.
נשיג את הנכס תמיד מתחת למחיר השוק (איך? זו כבר המומחיות שלנו)
ובכך גם נאפשר מרווח ביטחון גבוה (למקרה ונצטרך להוצאות יתירות
על הנכס בהמשך).

2. רכישה באזור עם מגמת עליית מחירים – נחפש נכס באיזור בו בו טרם
מוקסמה עליית המחירים אך המגמה הבאה אליו ברורה. כך שכשאנחנו ניכנס
לתמונה אנחנו בעצם כבר "רוכבים על הגל", מקדימים את עליית המחירים
ומאפשרים לנכס להגיע אליה במלוא העוצמה, כשהוא בידיים שלנו.

לאחר 2 פעולות אלו, להלן מס' פעולות נוספות
שעל ידן ערך הנכס יעלה –  ללא תלות בשוק:

3. העלאת שכר הדירה – ניקח לדוגמא נכס שמנוהל היטב יחסית אך הושכר
לפני יותר משנה. סביר להניח שניתן להעלות לדיירים את שכר הדירה
ובכך באופן מיידי להגדיל את הרווח התפעולי. 

בהנחה והניהול לא היה טוב, ההזדמנות אפילו גדלה – כי הסבירות שלא מוצה פוטנציאל
שכר הדירה הוא עוד יותר הגיוני. ככה שכשאנו נכנסים לבניין עם חברת הניהול שלנו –
המשחק משתנה לגמרי.

4. העלאת אחוזי התפוסה – נניח שהנכס היה מושכר ב- 70% מהדירות שבו,
והעלנו את אחוזי התפוסה ל- 80%. המשמעות ברווחים מובנת, נכון?
שוב, אותו עניין – ניהול טוב משנה את פני המשחק ואת ההכנסות בשורה תחתונה.

5. החלפת חברת הניהול – כהמשך לנקודות הקודמות – זהו צעד הכרחי שיאפשר
לנו להיכנס לתחומים בהם היא לא נגעה או לא ניהלה כנדרש, ובכך (בצדק) לקבל
תמורה טובה יותר עבור הניהול שלנו.

6. מיתוג מחדש – כאשר השכונה עוברת שינוי ושדרוג, המיתוג מחדש יהפוך
את הבניין למוקד משיכה עבור אוכלוסיה טובה יותר.
לדוגמא: החלפת שם הבניין, צביעה חיצונית, גינון ועוד.

7. השבחה תפעולית –  הפחתת הוצאות היתר (דבר שיבדק כמובן עוד לפני הרכישה).

8. הוספת מקורות הכנסה – כגון מחסנים, חניות, חדר כביסה, מכונות למיניהן ועוד.
כל אלו הן מקורות הכנסה שאפשר להוסיף לבניין.

9. הסבת הבניין למתמחה בסוג אוכלוסיה מותאמת הגירה באזור-  למשל: סטודנטים,
מבוגרים, פקידי ממשל, אנשי רפואה ועוד.

כלי זהב אלו מסייעים לנו יום יום למקסם את השקעותינו לנו וכמובן לשותפנו המשקיעים

הפוסט 9 כלי הזהב למקסום רווח מנכס מולטי פמלי (בלי להיות תלוי במצב השוק) הופיע לראשונה ב-JBS.

רבים שואלים מדוע ארה״ב ,היא רחוקה,אני לא מכיר אותה, למה לא יוון? למה לא גאורגיה?או אולי בכלל דירת נופש איפה שהוא קרוב יותר? ניתן לכתוב על זה ספר אך נמקד במאמר זה ב7 סיבות מרכזיות שאנו רואים כמענה לשאלה זו ומדוע אנו כיזמים מנוסים מעדיפים בפער רב את השוק האמריקאי

1. המון הזדמנויות: השוק האמריקאי הוא שוק משוכלל עם מוכרים וקונים רבים – מליוני עסקאות בשנה,
   כך שמשמעות הדבר היא, מיליוני הזדמנויות בשנה.
   
2. מידע רב, זמין ופתוח לכל: השקיפוות בשוק האמריקאי גדולה ומקלה עלינו מאוד כיזמים ומשקיעים, לדוגמא, מידע כמו: בכמה הנכס נקנה, בכמה נמכר, כל ההיסטוריה שלו וכו' – הכל בלחיצת כפתור באופן שקוף וגלוי לכל.
   
3. הגנות משפטיות טובות על ההשקעות LLC,Title insurance:
   בישראל, כאשר עושים חוזה, הולכים לעו"ד והוא בודק שאין שיעבודים וכדו' ואז אנו חותמים. בארה"ב זה שונה! האחריות היא על חברת הטייטל.
   היא בודקת את ההיסטוריה המלאה של הנכס, שאין עליו שום שיעבוד (לא רק משכנתא, אלא גם כל שיעבוד אחר).
   והיה וחברת הטייטל עשתה טעות ולא גילתה דבר מסוים?
   הטעות תהיה על חשבונה (זו המשמעות של ביטוח טייטל), ומנגנון שכזה (בשונה מהדוגמא של עו"ד בישראל) מאפשר הגנה ברמה גבוהה מאוד!
   
4. מעגלי שווקים רחבים מאוד: השוק בארה"ב הוא ענק. 50 מדינות
   ובכל מדינה שווקים רבים. מדינות רבות וגדולות, תתאי שווקים רבים מאוד בכל מדינה, יכולת מעבר משוק לשוק לפי מגמות השוק וכדו'. ככל שהמרחב גדול יותר – המעגלים גדולים יותר.
   
   מה המשמעות של זה?

בישראל לדוגמא, צפון תל אביב זה מעגל ראשון וקרית שמונה זה מעגל הקצה (לא לרעה כמובן, אך ורק מבחינת מעגלי שווקים).
המשמעות של המעגלים היא קצב הגעת השפעת השינויים בשוק.

ז"א, כאשר המחיר יעלה ברמת אביב – ייקח קצת זמן עד שיגיע לקרית שמונה. לחיפה/יקנעם למשל לקח 4-5 שנים להגיע לעליות המחיר שהתחילו בתל אביב.

אם נחזור לדוגמא של ארה"ב, אז מרכז המעגל זה קליפורניה, סן פרנסיסקו, מנהטן, סיליקון ואלי.
אחרי זה המעגל הבא הוא פלורידה, נבדה, ואגס. ז"א, גם כאן, יש כעת שווקים שעוד לא עשו אפילו את אמצע הדרך בעליות המחירים. ככל שהמרחב גדול יותר – ככה משך ההזדמנויות גבוה יותר.

5. אפשרויות מימון מגוונות ורבות: מבנקאי ועד חוץ בנקאי,
רוחב העולם הזה בארה"ב הוא עצום ומאפשר הרבה מאוד
דרכי מימון יצירתיות לעסקאות

6. תשואות גבוהות משכ"ד בשווקים מתעוררים: אם קנינו את הנכס
לפני עליית המחירים במרחב שלנו, ולאחר מכן תגיע עליית מחירים –
אז כאשר תגיע עליית השכירות – הנכס שלנו כבר יניב תשואות גבוהות יותר. 

כמובן שהחכמה היא לאתר את הנכס לרכישה במחיר נמוך מהשוק
ולהוביל את תהליך ההשבחה על מנת שהשכירות הגבוהה
תפגוש את הנכס שלנו כמה שיותר מהר. זו בדיוק המקצועיות.

7. מחירים נמוכים בשווקים בצמיחה, רף כניסה נמוך: ניקח לדוגמא קניית
בניין עם 40 דירות סביב 4 מיליון דולר ועם תשואה של סביב 10%. 

איפה ניתן לייצר דברים כאלה? 

חלק מהאנשים יענו לי "ביוון ובעוד כמה מקומות".
נכון, אך ברשותכם אחזיר אתכם לנקודה מס' 3 והיא הביטוח המשפטי והביטחון הגבוה לאור השקיפות ועומק הבדיקות של הטייטל, זה שוב, דבר שמייחד את ארה"ב.

זה הסיבות המרכזיות מדוע אנחנו מאוד אוהבים להשקיע עבורנו ועבור המשקיעים שלנו – דווקא בארה"ב.

הפוסט למה להשקיע בנדל״ן דווקא בארה״ב? ולא ביוון למשל? <br>זה קרוב לי הרבה יותר… הופיע לראשונה ב-JBS.

החלום הזה לעיתים גורם לנו לפעול מתוך חלומות עבר ודפוסי עבר שבשונה מנדל״ן למגורים בו יש מקום לתת משקל לפאן הרגשי בסיטואציה הזו חשוב שיהיה החלטה עסקית טהורה, שתביא את מקסימום הבטחון והרווח לאורך זמן. ולכן נמקד מאמר זה בהבנה על ההבדל הגדול בין דירה להשקעה מול שותפות בבניין. אחרי שנבין את הפער העצום בניהם יהיה חכם הרבה יותר לתקדם לבחינת האופציות שלפניכם

נכס בודד VS השקעה במקבץ בתים/בניין.

בואו נצא לדרך

אז מה כדאי,
להשקיע בנכס בודד או בבניין?

משקיעים רבים רואים בהשקעה ישירה בבית פרטי בארה"ב כהשקעה המועדפת עליהם.

הם חולמים על בית פרטי שירשם על שמם "בטאבו" וינוהל על ידי חברה מקומית או על ידי החברה היזמית שמכרה למשקיע את הבית.

האמת היא,
שגם אנחנו התחלנו את ההשקעות שלנו בארה"ב לפני למעלה מעשור באופן הזה.

אולם,
לאחר מספר שנים בהם רכשנו בתים פרטיים עבורנו ועבור המשקיעים שלנו,
הגענו למסקנות חשובות מאוד בנוגע להשקעה בנכס בודד, בדגש על השקעה מרחוק:

להלן המסקנות שלנו לגבי נכס בודד:

1. הרווחיות של נכס בודד רגישה מאוד לתיקונים להם נזקק הנכס .

לדוגמה:

נכס המושכר ב-1,000 $.
הוצאות ישירות קבועות על הנכס: מיסי הנכס, ביטוח הנכס ותשלום לחברת הניהול.

בהנחה שמיסי הנכס הינם 200 $ לחודש,
ביטוח הנכס: 50 $ לחודש
וחברת הניהול גובה 100 $ 

זה אומר שישארו לנו בידי 650 $ לאחר ההוצאות הישירות הקבועות.

כעת,
בואו נניח כי לאחר שהחזקנו בנכס חצי שנה, התברר כי מערכת החימום בבית זקוקה להחלפה.

מערכת חדשה יכולה לעלות בין 3,000 ל-3,500 $

המשמעות של תיקון כזה הינה שבמשך 5-6 חודשים לא תהיה לנו הכנסה על הנכס!

המצב הופך אף קשה יותר אם במהלך תקופת האחזקה אנו נאלצים להחליף את גג הבית.
כאן כבר העלות יכולה להגיע ל-5,000 עד 7,000 $ !

במצב זה התאיידה לנו הכנסה של שנה שלמה!!

2. רווחיות הנכס רגישה מאוד לימים בהם הנכס עומד ריק.

נניח שלאחר שנה בה הנכס הושכר, השוכר מחליט שלא להאריך את החוזה ויוצא.
זה אומר שאנו צרכים כעת לחפש דייר חדש .

שלב ראשון יהיה – להכין את הנכס לדייר החדש.

בדרך כלל נצטרך לצבוע מחדש את הנכס בכל הבית
(או לפחות בחלקו) ולעיתים גם לנקות או להחליף שטיחים בנכס .

בדרך כלל עלות החלפת דייר תנוע בין 1,000 ל-3,000 $.

שלב שני – מציאת דייר חדש.

 בדרך כלל  ייקח בין 30-45 ימים למצוא דייר חדש (תלוי בעונת השנה ובשוק בו אתם עובדים, כמובן).
כעת בואו נניח שעלות הכנת הנכס לדייר החדש עלתה לנו 1,500 $ ולקח לנו 30 ימים למצוא דייר. 

אם חושבים על כך, יותר נכון יהיה לומר כי לא המשקיע המתגורר בישראל ימצא את הדייר אלא חברת הניהול ששכר, ועל כך היא תגבה עמלת מציאת דייר בגובה חודש שלם של הכנסות שכ"ד.

א"כ, בואו נחשב כעת את עלות החלפת הדייר
(כולל ימים בהם הנכס עמד ריק וכולל עמלת מציאת דייר):

1,000 $ אבדן חודש שכ"ד
+
1,000 $ עמלת מציאת שוכר
+
1,500$ עלות הכנת הנכס לדייר החדש

סה"כ: אבדן הכנסות של 4,500 $
או במילים אחרות- אבדן רווחים של חצי שנה!

3. ניגוד אינטרסים מובנה ביו חברת הניהול למשקיע :

כשמדובר בנכס בודד, למשקיע יש אינטרס מובהק
שתהיה מינימום תחלופה של דיירים בנכס שלו ועלות התחזוקה תהיה נמוכה ככל שניתן.

אולם, לחברת הניהול יש אינטרס מובהק הפוך – כמה שיותר תחלופה של דיירים וכמה שיותר תחזוקה בנכס,
שכן על כל החלפת דייר חברת הניהול מקבלת כזכור עמלה ועל כל תיקון בנכס חברת הניהול מקבלת אחוזים (בדר"כ כ-20% מגובה התיקון).

4. יכולת מוגבלת מאוד לקבלת מינוף בנקאי:

כמשקיעים זרים שהינם בעלים בנכס בודד אחד או שניים- קשה ביותר לקבל מינוף בנקאי.
בעיקר כאשר מדובר על נכסים ששוויים נמוך מ-150,000 $ .

אם תרכשו נכסים בשווי גבוה מ-150,000 $ תוכלו אולי לקבל מימון בנקאי, אך תתפשרו על התשואה של הנכס. 

ז"א, נכסים ששוויים בין 150 ל-200 אלף דולר יניבו בדרך כלל תשואה של כ- 5-6 אחוז
לעומת נכס בשווי של 80,000 $ שיניב תשואה של 8-10 אחוז.

והנה הסיבות המובהקות למה כדאי מאוד
להשקיע דווקא בבנייני מגורים:

עקב הסיבות לעיל הגענו לפני מספר שנים לתובנה כי למשקיע עדיף בהרבה לפעול לרכישת מקבצים גדולים של נכסים או לרכישת בניין מגורים הכולל יחידות השכרה רבות,
כל זאת במסגרת ובשיתוף משקיעים נוספים, ובכך להשיג יתרונות מובהקים על השקעה בנכס בודד:

1. הרגישות לתיקונים נמוכה –
   נניח במקבץ של 20 נכסים או בניין מגורים אחד בן 20 דירות, החלפת מערכת חימום באחד מהבתים או הדירות תהיה שולית ביותר בהשפעתה על הרווחים והתשואות הכלליות.
   
2. רגישות להחלפת דייר נמוכה –
   גם היא יורדת פלאים. מצב בו אין כלל הכנסה במשך חודשים כפי שפירטנו לגבי נכס בודד – אינה קיימת, בהנחה של ניהול סביר.
   
3. ניגוד האינטרסים יורד –
   ניגוד האינטרסים מול חברת הניהול יורד כיוון שחברת הניהול מנהלת עבור הקבוצה נכסים רבים ואינה מעוניינת לאבד לקוח גדול מבחינתה.
   בנוסף, החזקה במקבץ גדול של נכסים מאפשר פעמים רבות ליזם להחזיק חברת ניהול מטעמו או לפחות לנהל ישירות את חברת הניהול המקומית.

4. והיתרון הגדול – המינוף!
   אחזקה במקבץ נכסים או בבניין מגורים בו דירות רבות, מאפשרת לקבוצה המחזיקה בה לקבל משכנתא מסחרית בתנאים טובים ובפריסת תשלומים ל-30 שנים.
   

אלו הסיבות העיקריות מדוע אנו אוהבים להשקיע בבנייני מגורים,
גם מבחינה ניהולית וגם מבחינת הרווחים.

בקבוצות ההשקעה אותם אנו מארגנים ב- JBS אנו נעזרים בידע והניסיון הרב שצברנו בתחום איתור בתים ובנייני מגורים במחירים נמוכים משווי השוק שלהם.

בכך אנו יוצרים למשקיעים 'רווח הון על הנייר' כבר ביום הראשון של ההשקעה, דבר שמוסיף לעסקה "מרכז רווח" נוסף. 

לסיכום במאמר זה סקרנו את ההבדל המהותי בין נכס בודד לשותפות בבניין מולטי פמלי,כהורים לילדים, לשנינו חשוב להותיר לדור אחרינו בסיס מוצק ככל הניתן. מסיבה זו בדיוק,אנו משקיעים את השקעותינו כיום בדיוק כפי שכתבנו במאמר זה.

הפוסט איך קונים דירה להשקעה בצורה החכמה הבטוחה והריווחית ביותר? הופיע לראשונה ב-JBS.

כיצד נדע היכן השוק האידאלי לנו להשקעות ב 2022?

״אין חכם כבעל נסיון״ ולכן נתחיל את המאמר הזה רחוק רחוק במשבר 2008,כי על מנת להבין מה עושים היום צריך לקבל פרספקטיבה רחבה.

משבר 2008:

השנה היא 2008 ושוק הנדל"ן מצוי באחד המשברים הגדולים אותם חווה מעולם.
משבר "הסאב פריים", כך הוא כונה,
נבע בעיקר מהלוואות מופקרות ובהיקפים עצומים ובריבית משתנה (מתחילה נמוך וקופצת כלפי מעלה בהמשך)
שאותן נתנו הבנקאים בארה"ב ללווים בסיכון גבוה.

לאותם לווים לא היתה יכולת החזר.

מעבר לכך, אף הגדילו לעשות והוציאו את ההלוואות הללו למסחר בבורסה כאג"ח מגובות משכנתאות,

וכן עוד מוצרים פיננסים מתקדמים אחרים שיצאו מכלל שליטה ואשר "שווקו" למשקיעים 
ככלי השקעה בעלי סיכון נמוך מאוד.

למה כל זה גרם?

זה גרם לניפוח מחירי הנדל"ן ל"מחירי בועה"
ובועה? סופה להתפוצץ….

והיא התפוצצה …

ועוד איך התפוצצה …

החל משנת 2007 הצטברו לבנקים יותר ויותר הלוואות "רעות" והם התחילו לקרוס.

ביום ראשון, 14 בספטמבר 2008 
הכריז בנק ההשקעות הענק והוותיק, ליהמן ברדרס, 
על פשיטת רגל וסחף אחריו את שוק המניות כולו 
לקריסה הגדולה ביותר שידע מזה 80 שנה.

יותר ויותר משכנתאות הפכו לבלתי ניתנות לגבייה 
ואילצו את הבנקים בלית ברירה להשתלט על כמות אדירה 
של נכסים שבעליהם הפסיקו לשלם את המשכנתא שנטלו.

כך שעד אמצע 2009 הבנקים מצאו את עצמם עם 
כמות אדירה של בתים בבעלותם וכידוע תפקיד הבנק איננו להחזיק בנכסים אלא להלוות עליהם.

בנוסף, כל נכס שהבנק נאלץ לקחת מקטין את היכולת שלו לתת הלוואות חדשות.

הבנקים היו חייבים להיפטר מהנכסים האלו – וכמה שיותר מהר!!

הם עשו זאת במקרים רבים במחירים נמוכים בצורה דרמטית 
מגובה ההלוואה שנתנו בשיא הגאות,
תוך נשיאה בהפסדים של מיליארדים 
אותם שילם בסופו של דבר משלם המיסים האמריקאי.

נתנו למהלך הזה שם: "תוכנית החילוץ הממשלתית".

מכאן התחיל תהליך ארוך של בלימה ואח"כ התאוששות.

ראשונים התאוששו השווקים הראשיים, 
דהיינו מנהטן, סאן פרנסיסקו, עמק הסילקון 
ועד אזורים אחרים שהם החזקים ביותר בכלכלת ארה"ב. 
אחריהם הגיע תורם של אזורים כמו מיאמי ולאס וגאס.  

למיאמי לקח כ-7 שנים לחזור לרמת המחירים שידעה טרום המשבר.

אחר כך כמובן בא תורם של השווקים במעגל השלישי להתחיל ולעלות.
זו היתה הסקירה על מצב השוק במשבר וקצת לאחריו.

ועכשיו? למי ששכח מהכותרת בהתחלה,זה לא שיעור היסטוריה אלא מאמר על מה למדנו ממשבר 2008 וכיצד נמצא את השוק האידאלי להשקעה היום, אז מה עשינו כיזמים בשלב זה?

בשנים הראשונות, לאחר פרוץ המשבר, השקענו בשווקים "המדממים" במיוחד כמו דרום פלורידה ובפרברי סאן פרנסיסקו.

לאחר שהם הכפילו את מחירם 
עד לשנת 2014, מכרנו אותם והעברנו את השקעותינו לשווקים במעגל השלישי כגון ממפיס טנסי, פרברי קליבלנד אוהיו, ובשנתיים האחרונות לפיטסבורג פנסילבניה  שאיחרה בעליות המחירים וחווה עליות באחוזים דו ספרתיים.

השוק אליו נכנסו בתחילת שנת 2021 היה השוק של מדינת אוקלהומה.

בדגש על העיר הגדולה במדינה- אוקלהומה סיטי .
לאחר חקר שוק מעמיק (ראו מאמר נפרד על כיצד עושיפם חקר שוק) מצאנו כי שוק זה הינו יוצא דופן בארה"ב ואטרקטיבי ביותר להשקעה בבנייני מגורים.

מדוע?

כי שווקי הנדל"ן בארה"ב נחלקים לשני סוגים עיקריים:

שוק מסוג 1:

הוא השוק בו התשואות השוטפות (משכ"ד) על ההשקעה, הן נמוכות יחסית (% 4- % 5.5) 
אך נתוני המאקרו כלכליים חיוביים (נתוני מאקרו חיוביים : כגון  הגירה חיובית, גידול במקומות עבודה וגידול בהכנסה לנפש).

שוק מסוג 2: 

הוא השוק בו התשואות השוטפות מהשקעה (משכ"ד) גבוהות (בממוצע כ-% 7 אחוז באיזורי המעמד הבינוני וכ- % 9 באזורי "הצווארון הכחול"), אולם – נתוני המאקרו שליליים בחלקם או בכולם.

בשוק מהסוג הראשון, נצפה בדרך כלל  לתשואות שוטפות נמוכות מחד 
אך מאידך לעליית ערך גבוהה של הנכסים לאורך זמן 
כתוצאה מהפרמטרים הכלכליים שדוחפים את המחירים 
כלפי מעלה, כגון: הגירה חיובית המגבירה את הביקוש למגורים.

בשוק מהסוג השני, התשואות השוטפות משכ"ד גבוהות 
בעיקר באזורי "צווארון כחול" כתוצאה משילוב של מחירי בתים נמוכים יחסית למחיר הממוצע של בתים בארה"ב 
ושכ"ד גבוה יחסית שנובע משוכרים מהמעמד הנמוך שאינם יכולים לרכוש בתים, עקב מצבם הכלכלי ונאלצים לשכור 
ובכך מהווים מעין "לקוח כלוא" .

עכשיו, מה עשינו מכאן והלאה?

כשביצענו את מחקר השוק כדי לקבל החלטה על השוק הבא אליו הכי כדאי להיכנס,
גילינו שבמדינת אוקלהומה, בדגש על מרכזי הערים הגדולות,
מתרחשת תופעה יוצאת דופן עבור משקיעים.

זה מה שקורה שם:
מצד אחד היא מספקת תשואות גבוהות יחסית משכ"ד,
אך במקביל לכך- כל נתוני המאקרו כלכליים שלה חיוביים וחזקים ביותר .

כלומר,
ניתן לצפות בה גם לתשואה שוטפת גבוהה מחד (במידה רבה בהשכרת דירות בבנייני מגורים ובמידה פחותה בהשכרת בתים פרטיים),

ומאידך,
גם לעליית ערך מתמשכת לאורך זמן שתנבע מנתוני הכלכלה המעולים שלה.

ואת זה חשוב למשקיעים לדעת:
הבחירה בהשקעה בבנייני מגורים באוקלהומה כבר הוכיחה את עצמה. 

השוק ממשיך לגלות חוזקות רבות גם כיום ב 2022 ומשלב עלייה מתמדת בשכ"ד,
כלומר, בהכנסה הממוצעת לדירת מגורים,
וגם חשוב לא פחות- ירידה מתמדת באחוז הדירות שעומדות ריקות,
שזה אומר – שאחוזי התפוסה בבנייני המגורים בשיא כל הזמנים!!!

וכשמשקיעים? זה המתכון להצלחה.

בחירת אזור אידיאלי להשקעה,
לאחר מכן התמקדות בשכונות הספציפיות בעלות הפוטנציאל הגדול ביותר לצמיחה ושיפור 

וכמובן, שילוב עם ניהול נכסים מקצועי ומעולה. 

אגב, מתי נמכור?

נמכור אחרי מיצוי עליות המחירים באזור וכאשר התשואות השוטפות יורדות.

משם נעביר את ההשקעה שלנו לאזור המתאים הבא. כבר בימים אלו אנחנו פועלים במרחב שעל גבול אוקלהומה טקסס, ועוד בטוח נכתוב גם על זה דברים מעניינים, אך לשאלה:

מה ההשקעה האידיאלית בשנת 2022?
נראה שענינו  

הפוסט איך למצוא שוק אידאלי להשקעה ב-2022. הופיע לראשונה ב-JBS.

אנחנו פוגשים משקיעים שכבר הבינו את החשיבות של לתת לכסף שלהם לעבוד בשבילם, 
הם רוצים לייצר הכנסות פאסיביות מהשקעות, הם בחרו כבר להיכנס להשקעות נדל"ן – וספציפית בארה"ב

יחד עם זאת, הם לא יודעים לאיזה סוג עסקה נכון להם להיכנס או באיזו אסטרטגיה כדאי להם להשקיע.

קחו גם בחשבון שאצל הרבה משקיעים התחושה היא שאין להם שליטה על העסקה, כי היזם הוא הפעיל וממנף הכסף.
ז"א חשוב להם לשים את הכסף במקום שבו יש להם תחושה "שהם באמת יודעים מה הם עושים" ולא הולכים כעיוורים אחר היזם.

אז במאמר הזה נשמח להסביר בנקודות מדוע בחרנו דווקא באסטרטגיית השקעות במולטי פמילי
ומדוע מבחינתנו (ומנסיון השקעות רבות שלנו בעבר) זו אסטרטגיית השקעה חכמה מאוד:

1. שמירת ועליית ערך לאורך זמן – צריך להבין שיש ביקוש אדיר
לנכסים מסוג מולטיפמילי, ולכן הערך שלהם תמיד נשמר
ואף מטפס עם הזמן (אפילו אנו שמכירים כמעט כל בניין ואת
ההיסטוריה שלו – עדיין אנו עמלים מאוד כדי להשיג עבורכם נכס משובח לעסקה).

2. במולטי, שווי הבניין מושפע ישירות מהרווח התפעולי שלו –
מולטיפמילי הוא נכס מגורים כמו בית פרטי, אך כאשר הוא מעל
5 דירות הוא נחשב לנכס מסחרי.
המשמעות היא שהערך של הנכס נוצר מתוך הרווח שהוא מייצר.
זה מה שיגזור את המחיר שלו.
לדוגמא, אם תקנה נכס שלא מנוהל טוב, אז הרווח שלו לא גבוה
עקב ניהול לקוי. אולם, על ידי ניהול נכון יותר, שיעלה את הרווח –
מיד יעלה גם שווי הבניין. ז"א יש לנו כאן מרכיב שאינו ספקולטיבי
ושניתן לשיפור ע"י מנהל הנכס.

3. שרידות וצליחת משברים – דווקא במשברים אנשים נוהגים
לעבור מבית לבניין, מצמצמים הוצאות וכדו'.
לאור זה, בניין טוב שמנוהל נכון (גם בתקופת משבר) –
מושך אליו דיירים. כך שערך הבניין ישמר וכן רווחיותו.
במקרים מסויימים תיתכן אפילו עלייה בערך הנכס.

4. תפעול ריכוזי – קל יותר לנהל 10 דירות בבניין לעומת 10 בתי קרקע.
בבתים מפוזרים השטח יכול להיות גדול, יכולים להיות תנאים
ואופי שונה לכל בית וכו', דבר שיכול להשפיע ולהפוך את הניהול למורכב יותר.

5. יכולת הבעלים להעלות את ערך הבניין – בבנייני מגורים ניתן להעלות
את ערך הבניין בדרכים מגוונות, כגון: העלאת שכר הדירה, הגדלת אחוזי התפוסה,
צמצום ההוצאות ועוד.

6. פוטנציאל מגוון לרווח ממקורות נוספים –  דרכים נוספות שאנו משתמשים בהן
ליצירת רווח מהבניין הן ע"י הוספת 'מקורות רווח' מגוונים, כגון: מחסנים, חדרי כביסה,
חניות, מכונות לסוגיהם ועוד.

לסיכום – 

אחרי מאות עסקאות שביצענו במצטבר, הן לסינגל פמילי, הן למולטי וכן עסקאות יצירתיות נוספות,
אנו בהחלט יכולים לומר למי שישאל אותנו כי בנייני מולטיפמילי הן השקעה חכמה יותר שמאפשרת גם תשואה יפה, גם ניהול נוח יותר וגם מקסום הרווח מהנכס,ומינימום סיכון עבורנו כמשקיעים.

הפוסט 6 סיבות הזהב למה בחרנו דווקא באסטרטגיית 'מולטי פמילי'? הופיע לראשונה ב-JBS.