מולטי פמילי
מולטי פמלי-
רקע מקדים
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים
משקיעים בפרויקטים מסוג מולטי פמילי.
הסיבות לגידול בהשקעות במקבצי דיור הן מגוונות,
ביניהן פיזור סיכונים, עלייה בביקוש לשכירות בארה"ב,
תשואות שנתיות גבוהות ביחס לישראל, תזרים יציב ועוד.
אך לצד זה, פעמים רבות הם מגלים
שהתשואות שהובטחו לא מגיעות וההשקעה לא מניבה להם את הרווח שלו צפו.
אחת הסיבות העיקריות
שאנשים לא מרוויחים מעסקאות כאלה,
היא העובדה שהם משקיעים דרך חברות משווקות ולא ישירות דרך ועם החברה היזמית.
לחברות המשווקות אין כל זיקה ניהולית ישירה לנכס,
לעומת השקעה עם היזם באופן ישיר, שלו יש זיקה ניהולית מובהקת והרווח שלו ינבע רק מהצלחת ההשקעה. כאן בדיוק טמון ההבדל המשמעותי.
חברת JBS מאתרת, רוכשת ומנהלת מתחמי מולטי פמילי (בנייני מגורים) באזורי ביקוש גבוה למגורים שבהם התפוסה הממוצעת עולה על 95% .
מדובר על אזורים חזקים שבהם קיימת הגירה חיובית, גידול מתמיד במקורות תעסוקה ואחוזי -אבטלה מהנמוכים בארה"ב.
אנחנו מנהלים את הנכסים בשליטה מלאה תוך שימוש במומחיות ובניסיון שלנו ובשקיפות מלאה למשקיעים תוך יצירת זהות אינטרסים מובהקת.
הצלחת ההשקעה היא הצלחה של כולנו במשותף.
אלה הם 5 סיבות מרכזיות
מדוע השקעה מסוג מולטי פמלי היא הנכונה ביותר כיום:
זו השקעה ברמת סיכון נמוכה מחד ובעלת פוטנציאל עליית ערך גבוה מאידך.
דור ה-Y המהווה חלק משמעותי מאוכלוסיית ארה"ב ,מחפש גמישות, ולא מתפתה להשתקע בקלות כבעבר.
הצעות עבודה אטרקטיביות , רצון לשיפור רמת חייו באמצעות מעבר לאזורים בהם יוקר המחייה נמוך יותר ועוד – מביאות אותם לנדוד לעיתים תכופות יותר מבעבר.
אוכלוסיה גדולה זו גורמת לעלייה דרמטית בביקוש לשכירות באזורים רבים בארה"ב וכתוצאה מכך גם לעלייה חזקה בשכ"ד הממוצע מה שמוביל לעלייה בתשואות המשקיעים.
משקיע בודד יכול להשקיע ביחד עם משקיעים אחרים בבניין גדול עם מספר דירות רב ובכך להקטין משמעותית את הסיכון על ידי פיזור ההשקעה ביחידות דיור רבות ולא ביחידה בודדת.
אחוז השכירויות העולה ואחוז הרכישות היורד בארה״ב מייצר ביקוש אדיר לדירות בנכסי מולטי פמלי וביקוש זה רק הולך ועולה.
השקעה בעמידות גבוהה גם לתקופות משבר. הוכח בעבר וקל להסביר מדוע גם בהווה ובעתיד.
3 הטעויות של משקיעים בהשקעות במולטי פמילי
עובדים עם חברה-שלא משקיעה בפרויקט בעצמה ולעיתים הינה רק חברה משווקת
אצלנו ב-JBS החברה היא היזם . לא חברת הניהול, לא המתווך - אנחנו היזם.
החברה היא זו שחתומה על המסמכים, כל שותף בחברה מושקע באופן אישי באותם פרויקטים - יחד עם המשקיעים.
עובדים מול חברה שאינה היזם הישיר - וללא שליטה חזקה בשטח
יזם שנמצא בשטח, מכיר אותו ככף ידו, יכול לעשות את כל ההבדל.
בכל הנוגע לארה"ב (והשקעות בכלל) שקיפות היא המפתח לדרך משותפת מוצלחת. ברגע שחברה אינה מכירה כל רחוב באזור ההשקעה, שהיא אינה מעדכנת את המשקיעים שלה בכל צעד ושעל שמתרחש בפרויקט, שם נמצא הסיכון הגדול ביותר שלך, כבר מהצעד הראשון.
אנחנו ב-JBS מעדכנים באופן שוטף את המשקיעים - השותפים שלנו בכל שלב בפרויקט. החברה יודעת בכל זמן נתון מה המצב הנוכחי של כל נכס, החל ממצב הצנרת ועד סוג העץ ממנו עשויות הדלתות. והמשקיעים מקבלים ,מדי רבעון דוח עומק על הנכסים.
** חברת JBS מבטחת את העסקה. אנו מוודאים כי הנכס לא משועבד ואין עליו חובות ודואגת לכיסוי ביטוחי מלא לאורך כל תקופת ההשקעה.
עובדים עם חברה-שלא חולקת את אותו אינטרס של המשקיע
וברוב המקרים הללו, מי שיצא מופסד יהיה המשקיע הבודד מול החברה הגדולה.
למשל, לחברות ניהול רבות יש אינטרס שהדיירים במקבצי דיור יתחלפו באופן רציף בניגוד למשקיע שיעדיף נכס המשמש למגורי קבע.
אנחנו גם המנהלים בשטח וגם היזם. אנחנו מנהלים את התהליך כך שיפעל על פי האינטרס שלנו,
ושלכם המשקיעים.
מה אנחנו JBS עושים?
משקיעים בכל השקעה - יחד איתכם
אנחנו משקיעים בעצמנו בכל פרויקט.
הסיבה לכך היא כי אנו יודעים שההשקעות הללו הן המקום
הטוב ביותר להשקיע את כספנו הפרטי.
בעלי החברה מכירים כל משקיע ומשקיע,
בונים מערכת יחסים של אמון ושקיפות, במבט רחב כשותפים לדרך להגיע לחופש כלכלי.
מפזרים את הסיכון
משקיעים בפרויקטים מסוג מולטי פמילי
המאפשרים פיזור והפחתה משמעותית של הסיכון,
הודות לעובדה שלא מדובר בדירה בודדת,
וכמובן העובדה ששותפי החברה משקיעים
באותו פרויקט בדיוק – והבונוס הוא,
הנכס כבר נמצא באזור מבוקש.
בנכס מסוג מולטי פמילי,
ישנם דיירים שמאכלסים את רובו, כל הזמן.
(מה שלא קורה, במידה ורוכשים בית פרטי
ולא מוצאים לו שוכר, במצב כזה מפסידים בוודאות).
רוכשים נכסים מתחת לשווי השוק - משביחים ומוכרים
אנחנו רוכשים את הנכסים מתחת לשווי השוק, בהתחייבות.
כשאנחנו מדברים על רכישה מתחת לשווי שוק,
אנחנו מתכוונים לרכישה עצמה ולכל העלויות הנלוות –
אנחנו קוראים לזה JBS של העסקה.
מדובר בהבדל משמעותי ביותר, מכיוון ש"מתחת למחיר שוק" אצלנו,
כולל את המספרים הקטנים,מה שאומר שאנחנו ברווח כבר ברכישה.
האיתור והשליטה שלנו בשטח,
מאפשרת לנו להגיע לנכסים OFF MARKET, מתחת לרדאר, וזה עולם בפני עצמו.
פוטנציאל החזר רוב הקרן - תוך כשנתיים!
אורך עסקה ממוצע הוא 4-5 שנים. אבל, וזה אבל גדול…
בתוכנית העסקית של העסקאות שלנו אנו משתדלים לשלב ביצוע מימון מחדש,
מה שמאפשר החזרה של חלק משמעותי מהקרן כבר אחרי 24-32 חודשים.
וכך למשקיע יש –
- -רווח מהיום הראשון
- -תשואה שוטפת
- -אקזיט בסיום
- -ובנוסף – נקודה בה לאחר שנתיים הוא יכול לבחור
האם למשוך את רוב כספו או להשקיע בהשקעה נוספת לבחירתו.
כך יוצרים מיצוי נהדר בפוטנציאל הצמיחה הכלכלית שלנו ושל משקיענו.
